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地产的非典清算 |
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[来源:SZHCH 发布时间:2003-8-12] |
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近日，世界最大的物业顾问服务公司世邦魏理仕发布了其2003年第二季度中国地产市场报告通过对北京、上海、广州三地市场的调研，全面呈现写字楼、外销住宅、零售物业、工业物业四个市场第二季度历经ＳＡＲＳ的表现。
写字楼
北京世邦魏理仕物业管理服务公司写字楼服务部高级经理马文靖表示，2003年第二季度自非典型肺炎于4月份爆发以来，北京的第三产业发展受到负面的影响。由于疫症的蔓延，许多公司于第二季内暂停了租赁事务，令设立办公室和扩展办公楼面的计划推迟，这使本季度写字楼的吸纳量较上季明显下降。发展商适时下调租金，以刺激市场需求。同时，写字楼平均租金较上季度下降3％，销售市场成交淡静，平均售价亦轻微下降。本季度有两个优质写字楼项目于海淀区落成，共提供7．53万平方米。
非典型肺炎对上海优质写字楼市场所带来的影响相对疫情较严重之广州及北京为小。根据世邦魏理仕研究报告，本季度上海共有两个新落成的写字楼项目。吸纳量达5．9万多平方米。与此同时，全市优质写字楼的平均租金也较上季微升了0．4％。销售市场方面，虽然浦东地区之甲级写字楼平均售价于季内保持平稳，不过，浦西地区数个新推出的优质写字楼项目叫价较高，带动该地区的平均售价上升6．2％。综合而言，全上海市优质写字楼的平均售价较上季上升5．5％。
受到非典型肺炎的负面因素所影响，部分原计划进驻广州的外商放慢步伐，使广州优质写字楼市场在第二季度的吸纳量较上季大幅下挫42％至仅10300平方米。季内共有两个优质写字楼项目落成，合共提供21300平方米的楼面面积。受到市场需求减少及新供应量推出的影响，优质写字楼的租金及售价在季内倍受压力，分别下跌4．9％及4．2％。此外，疲弱的租赁市场也导致平均空置率上升0．9个百分点至28％。
高级住宅
“2002年第二季度，在各类物业中，北京高档住宅市场整体上受到非典型的影响最大”北京世邦魏理仕物业管理服务公司住宅服务部董事妮可解释说，“外级雇员因疫症的缘故而缩短停留在北京的时间，导致住宅需求及租金全面下跌。其中以服务式公寓表现尤甚，由于此类物业提供短期租赁服务，部分外籍租客在这段时间返国或暂时离开北京，令空置率大幅上升。相对而言，实行长期租赁服务的高档公寓和别墅市场所受之影响则较轻微。不过，随着疫情减退，北京高档物业市场已逐渐回复以往的水平。”
上海市场方面，由于高级公寓及别墅的租期一般较长，因此受非典型肺炎之影响不大，季内的平均租金较上季度微幅上升。相反，由于服务式公寓的租期较短，加上上海市政府就非典型肺炎所实施的隔离政策，令外籍人士暂时无法前往上海，市场对服务式公寓的需求因而明显减少。此外，服务式公寓市场内之激烈竞争亦是导致季内平均租金下跌2．1％的原因之一。
广州高级住宅市场在第二季度继续表现疲弱，整体租金全线大幅下滑的调整。作为最早爆发非典型肺炎的地区之一，广州市所受到的冲击较国内其他城市严重，市场对高级住宅的需求亦大幅放缓。销售市场方面，季内高级公寓的售价同样呈现明显跌幅，分别下跌9．2％及13．9％。
零售物业
世邦魏理仕研究报告显示，5月份北京社会消费品零售总额为124亿人民币，比去年同月下降9．6％，为2001年3月以来之低值。优质首层商铺平均租金报价略有下降0．2％二楼商铺与上季持平。全球零售业巨头沃尔玛原计划于6月在石景山阜石路开业，因非典型肺炎之原因现在推迟至7月。除沃尔玛外，预计在2003年开店的海外大型零售商还有法国的欧尚、德国的麦德龙、西班牙的Ｄｉａ％等，北京世邦魏理仕物业管理服务公司商铺服务部副董事方玉珊表示这些大型超市的进驻促使北京零售业的竞争更趋激烈，同时也将进一步激发北京商铺市场的活力。
上海由于大部分市民皆避免前往人烟密集的地方，零售商在季内均面对惨淡的营商环境，其中有小部分租户更计划暂停或押后扩充业务。因而优质首层及二楼商铺的平均租金有所下滑。广州零售市场在第二季度受疫情的打击最为严重，加上中央政府宣布取消五一黄金周，各大商场的销售量均下跌至五年来的最低点。其中以旅游、饮食和娱乐行业所受的影响为最大。由于有部分广州的零售商选择退租或押后扩充计划，广州在第二季度呈现自2001年以来首次的负吸纳量，达4．2万多平方米。与此同时，控制率跳升了5．9个百分点至15．9％，而首层和二楼商铺的租金也分别下调7．6％和8．1％。
方女士同时谈到，虽然零售商铺租金水平会因ＳＡＲＳ而有所降低，但未来购买力的总水平不会下降，零售商也会因政府的扶植而逐步复苏。购买力是支撑零售业和零售物业市场的根本。今年第一季度北京的社会商品零售总额比上年同期增长了24％，虽然4月份遭遇ＳＡＲＳ的侵袭，但前四个月社会商品零售总额仍然比上年增长了22．9％。由于ＳＡＲＳ得到控制，相信2003年，代表购买力总量的社会商品零售总额仍将出现一定程度的增长。政府方面：为了振兴经济，国务院宣布了建国以来最大的减免税费计划：将对包括零售、餐饮在内受ＳＡＲＳ影响较大的行业，从5月1日开始，减免五个月的行政事业收费。财政部亦将对这些行业减免15项政府基金，而且年内不再出台新的基金。有些城市还出台了包括水费、电费和租金在内的补贴制度和信贷支持政策。因此，整个零售物业市场不会受到ＳＡＲＳ的强烈冲击。
工业物业
北京世邦魏理仕物业管理服务公司董事总经理郑鰆茪表示，工业物业市场稳步发展。受到非典型肺炎的影响，北京主要工业区的招商引资进度缓慢。为吸引更多投资，一些工业区推出一系列优惠措施，包括在一段时间内调低土地售价、降低工业厂房租金，以刺激市场需求，此举取得正面效果。
广州由于大部分投资项目均在非典型肺炎爆发前落实，疫情对工厂物业市场的影响不大。季内各大工业集团皆提高土地售价，使整体工业园用地的售价较上季度有所上升。此外，由于租金及售价较高的底层工业物业基本上已全被吸纳，而剩余的楼面只集中在高层工业楼房，其租金及售价均相对较低。 |
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