2003年的深圳地产，随着“鹏盛年华”、“喜洋洋”、“百分百公寓”、“金色假日”、“城市杰座”等一批小户型楼盘的推出，小户型再一次被推到了时尚流行的前沿。有关小户型的热门话题层出不穷，小户型究竟凭什么热“闹”鹏城？下面从正反两个方面论述小户型投资的市场潜力及投资风险。
 
    投资热

    迎合购房者都市情结

    首先是总价控制，小户型面积经济，建筑面积小至20多平方米，大也不过60—70平方米左右，把房屋总价成功地控制在15万—50万这个区间，成功地突破了市中心房屋单套总价居高不下的交易瓶颈；其次是把握了“市中心情结”，小户型的主要目标客户群之一为年轻白领，他们的置业要求是必须拥有完善的交通和便利的生活设施，当前屡创佳绩的深圳小户型楼盘大多位于出行便捷的地区，尤其是市中心区域，它在市中心人口频繁流动、居住区日益边远化的情况下圆了购房者的都市情结，也为各种各样的“市中心流动者”提供了一种全新的居住选择；第三，设计的日趋完善将小户型的使用功能提升到一个全新的高度，尤其是一批新建项目在基本能满足各种居住功能的前提下尽量突出个性化，同时还充分强调了私密感；第四，选择小户型入住者的共性是独立意识很强，倡导个性化生活，又十分讲究生活的便利性，所以小户型公寓所提供的完善服务和物业管理正是投其所需。

    正在形成新的投资热点

    我们还应该认识到小户型的热销除了本身所具有的以上几个特点外，还有着特定的宏观背景。近年来，相对储蓄、证券等传统投资途径，购房作为消费与投资的结合体正在形成新的投资热点。房产使用周期长，盈利空间大，一般情况下，住房的寿命在60年以上，从举债买房的角度来看，投资住房不但赢得了产权，而且赢得了至少40年以上的盈利空间。而小户型具有投资起点低、市场换手率高、求租需求量大、成熟产品紧缺等特点，能满足投资型客户的投资心理诉求。因此它在作为一种物业出现的同时，也被当作一种投资品种很快纳入到投资客的视线中。酒店服务式公寓及市中心区小户型房屋的需求量，在一定时间内仍将呈上升趋势，尚有一定的市场潜力。

    冷思考

    小户型投资风险上升

    就在小户型热销深圳房产市场的同时，其投资“危机”论也随之而来，小户型的开发风险和投资风险主要集中在以下几个方面：

    市场细分导致客户分流

    风险之一是随着小户型物业的细分越来越明显所导致的投资客分流；小户型物业目前的定位开始出现细分的趋势，比如“鹏盛年华”是针对都市白领、商务性客户的投资产品，比较强调都市、商务功能；而“苹果园”则侧重轻松、自由生活的理念，强调的是轻负担、郊居化的产品。常规来说，住宅投资的回报率与人们对住宅投资市场的关注成反比，当越来越多的人将住宅用于出租获取回报时，租赁市场的租金水平就会相应地降低。因此，作为小户型住宅现今相对集中的客户群体———投资客而言，如果有更佳的投资途径，必会转移目标。如近期商铺和办公物业租赁市场的兴旺提供了新的投资线索，造成消费者的分流。

    部分楼盘设计不尽人意

    风险之二是小户型的规划设计问题。不少开发商急功近利，使一些小户型的设计不尽如人意：如为追求眼前市场热销，片面追求小面积而忽略居住质量，简单地将烂尾楼、老旧的社区甚至筒子楼改建、刷新，然后增加一些配套；或是将一些存量房改造为小户型；即便是现在推出的一些项目，也有部分是利用现成地块中的“边角料”设计而成，朝向、走道等都存在一些问题，也无法满足小户型住户的特定需求。如小户型社区应该有洗衣、送餐等服务空间，有较大的底层会所作为共用大客厅等，这些都是陈旧的建筑结构无法做到的。

    供应过量降低投资回报

    风险之三是投资者的预期租金问题。租赁市场的价格是小户型房价的晴雨表，租金是支撑小户型房价的脊梁。在香港，人们一般认为11年的年租金等于房价。参照此标准计算可知，如投资一套价值40万元的小户型则应保证月租能达到3000元以上。而现在，市场上的小户型产品大多由上百套小单元的物业分割构成，巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格。特别是在交付使用后，同一地点的出租供应量骤然增大，诸多买家出租套现的投资行为愈演愈烈，终会给有序的市场竞争带来消极影响，一些急于求成的出租者会降低租金，从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。
 
    晶报
    2003-9-19