深圳楼市看好，有人购房是为了自住，改善居住条件；有人是为投资；也有人目光更远，他们买房是给下一代。
    一些父母凭借自己较强的经济实力给子女买房，他们或从投资考虑，或为子女的未来打算，考虑到以后缴纳过户税费、征收遗产税等问题，索性让子女直接当业主。

    买房就是为了孩子

    刘先生是公务员，妻子则在外企做高级白领，俩人“一家两制”，收入颇丰厚，家里除了拥有高档住宅、小车外，还有一大笔现金。

    刘先生认为，现在买不动产能增值，因此与其把钱存在银行，不如买房子，但房子将来继承的时候，办理过户手续要缴纳税费，不如现在就把购房人直接写成儿子。最近，他就以儿子的名义订购了一套住宅，有意思的是，刘先生特别申明现在不能让还在大学读书的儿子知道父亲为他买了房，免得他不努力。无独有偶，自己开了一家咨询公司的王先生，孩子才上幼儿园，就以孩子的名义买了一套房子。问他为什么要作如此长远的打算，王先生一笑说，做生意有风险，也给孩子和自己留条后路。那么，子女是否可以独立购房，还是需父母代为购房？这取决于子女的民事行为能力。

    依据有关规定，18周岁（含）以上且精神健康的自然人是完全民事行为能力人，以自己的劳动收入为主要生活来源的16周岁以上不满18周岁且精神健康的自然人，视为完全民事行为能力人，完全民事行为能力人可以独立进行民事行为；10周岁（含）以上未成年人和不能完全辩认自己行为的精神病人，是限制民事行为能力人，只可以自己的名义独立从事与自己的年龄、智力、精神健康状况相适应的民事活动，其他的民事活动必须由他去法定代理人，或事前征得他的法定代理人的同意，或事后由他的法定代理人追认；不满10周岁的未成年人和不能完全辩认自己行为的精神病人，是无民事行为能力人，需由他的法定代理人代理进行民事活动。如果子女已经是完全民事行为能力人，则可直接由子女购房，因购房产生的一切法律权利义务均由子女自己享有和承担。如果子女是限制民事行为能力人，或无民事行为能力人，购房时须由父母代理。在签订《商品房买卖合同》时，买受人一栏和签字的地方写子女的名字，在法定代理人签字的地方签上自己的名字。这样，一个有效的房屋买卖合同就成立了。

    为啥非让孩子做业主？

    买商品房，业主名，即合同签署名字，在过去绝大多数是一些具有经济基础的购房者。如今，这一现象悄然发生了变化，不少消费者在购房时，合同签署所用名称不是购房者本身的名字，而是其子女的名字，据说这种用子女名购房，不单在深圳有所体现，在全国各地的业主比例中，还占据了不少的份额，其中在二次置业以上的购房群体中，表现尤为突出。

    小孩做业主，深圳的情况怎样？这种比率有多大？这些置业者以小孩名义购房，其用意又何在？为此，记者进行了采访。为分房得到实惠以小孩名义购房，其实前几年深圳就有这种现象。那时记者还在地产开发商那边负责营销策划方面的事宜，因此对于购房者用小孩名义购房，就有所接触。当时，这些用小孩名或亲朋好友名义购房的置业者，很多都是出于为分房得到实惠为目的，指望今后还能分到福利房或微利房。

    出现这种现象，有它的历史原因，当时政府福利房和微利房的申请条件有严格要求，据说是有商品房或已购商品房的，就没有资格申请福利房和微利房。因此当时就有不少企事业单位，包括政府公务员中的一些购房者，在购置商品房上用小孩名字或亲朋好友的名字。按这些购房者来说，等分房要排队，什么时候拿房，很多人心里没底，等上个一年半载，也是常有的事，在没有分到福利房或微利房之前，一些购房者在住房需求的情况下，或是改善居住环境的设想下，就得先期购房，这就与微利房或福利房的申请条件出现矛盾。

     用购房者自己的名字，今后在分房上又得不到实惠，用别人的名字，心里又不踏实。小孩名义购房，在这样一种市场因素下，可谓是抢占了市场先机，成为市场的一个亮点。但这种购房多限于一次性付款，因早期银行对小孩名义购房做不了按揭。为提前转移财产房地产发展到现阶段，以小孩名义购房实在来说，又出现了一些新变化。记者在采访中发觉，不少购房者以小孩名义购房，是出于对小孩今后的经济保障，更多则说那是提前转移财产，为今后办理遗产继承和产权过户，节省时间及省去相应的一些手续。美地置业营销策划部经理袁聪艳小姐说，在其公司开发的楼盘中，以小孩名义购房的客户，或说小孩做业主，还是有一些，但实际数量不是很多。这些客户以小孩名义，一是有些小孩还在念大学，一些更小一点的“小业主”，则是父母为考虑小孩的经济利益而设想的。

    她说，现在这个环境不少夫妻担心不和而考虑得多一些；此外，更多一点还是这些业主为避免今后办理产权过户、遗产继承省点事。罗湖某地产公司一位不愿透露姓名的客户总监对记者说，以小孩名义购房，是市场发展的必然结果，也是社会环境下的必然产物。从现实层面上看，不少以小孩名义购房的客户，是出于避税，即遗产税。他说，从客户反映的情况看，遗产税尽管在目前还未有，但国外早就实施，因此征收遗产税是早晚的事。不少以小孩名义购房的客户认为，现在多数家庭就一个小孩，今后的家产，包括房产自然而然就是小孩的。现在用小孩名字，就直接把产权落在其名下，显然今后就省去不少事。不提倡这种方式以小孩名义购房虽然已经成为一种市场现象，但以小孩名义购房在实际操作上，给发展商、银行也带来一些繁琐。从流程上看，以小孩名义购房也确实存在一些问题。

    广东深天成律师事务所律师李文对此有些看法，她说，如果客户从避税（遗产税）上考虑以小孩名义，就大可不必，因为遗产税即使收，也不会有多少。关键是以小孩名义购房，如果一次性付款还好，按揭就存在法律上的一些问题，从现行法律规定看，可以给小孩设定权利，却不能给小孩设置义务，按揭虽有父母或其它长辈做监护借贷，但借贷还贷的法律义务就在小孩名下，这就与法律有所冲突。某银行东门支行的一位官员说，以小孩名义购房，在按揭上存在结算帐户问题。他说，人民银行规定还贷帐户为结算帐户，而根据相关规定，未成年人是不能办理结算帐户。但现在由于有监护公证，故结算部分实际还是由监护人来承担，因此不少银行还是开展了这种业务。作为开发商，在办理要小孩签名，常常不易。福田的一家开发商，在办理一客户的小孩购房时，因为其小孩在埠外大学念书，等了几个月签不下名，最后发展商派人将合同送到学校后才签好。

    此外，小孩名义购房还得办理监护公证，这些无疑都是多出来的事项，作为开发商也好、银行也好，显然是越简单越好，越直接越好。不少地产商认为，以小孩名义购房尽管为小孩考虑得比较多，但因为小孩还未成年，还难以承担相应的市场行为，且在办理相关手续上，要复杂些。对此，一些开发商、银行以及律师行表示，以小孩名义购房还需谨慎从事。

    孩子买房如何贷款

    以未成年人名义购买商品房的现象在深圳楼市越来越多，那些“少儿房大款”通常都是不到18周岁，是未成年人，属于限制民事行为能力人或无民事能力的人，如果直接进行房屋交易、申请贷款、产权登记等手续办理是不合法的。据专家介绍，公民的民事行为能力，是指法律确认公民以自己的行为行使民事权利和设定民事义务，并且能够对自己行为承担民事责任的资格。

    民法根据年龄和智力状况的不同，将公民的民事行为能力分三类，即完全民事行为能力、限制民事行为能力和无民事行为能力。

    根据《民法通则》第20条：10周岁以上的未成年人属限制民事行为能力，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力的人，由他的法定代理人代理民事活动，由于未成年人的父母是他们的监护人、法定代理人，所以以未成年人的名义所进行的民事活动，要么在取得其父母的同意下进行，要么直接由其父母代理；对于房屋这一数额较大的标的，只能由父母代理其子女进行交易。一次性付款的房屋买卖交易又怎么办呢？对于这种情况，父母完全可以代理其子女选房，就合同的各项条款与开发商达成协议，同开发商签订《商品房买卖合同》，最后在房产证上署上自己子女的姓名。但对于对向银行贷款买房这一情况，由于不满十八周岁的人属于未成年人，无民事行为能力人或限制民事行为能力人，没有职业和收入，而直接向银行申请贷款，不仅要求当事人具备完全民事行为能力，而且还要求住房贷款申请人有一个相对稳定职业和较高收入，只有这样才能降低银行的不能按时收回贷款的风险，因此，申请住房贷款只能由未成年人的父亲或者是母亲甚至是父母共同来申请。对于具体事项，银行有要求：一、《商品房买卖合同》必须由未成年人和其父母（或其中一方）共同在合同上签名；二、由未成年人法定监护人作为贷款申请人向银行提出借款申请；三是办理父母和子女关系公证及父母与子女共有产权及代为还款的承诺公证。只有当你具备了上述条件并签署购房契约，并准备了银行要求的文件后，就可以通过律师的贷款资格审查向银行进行申请贷款了。等产权证办下来的时候，就可以在房屋产权证上署上自己不满十八周岁子女的名字了。

    给孩子购房需三思

    在当今房地产购房的热潮中，越来越多未成年人成为房产证上的主人，因此，也有人对此现象的泛滥表示忧虑。根据《民法通则》规定：不满10周岁的未成年人是无民事行为能力的人，由他的法定代理人代理民事活动。10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。所以，以未成年人的名义所进行的民事活动，要么必须取得其监护人的同意，要么直接由其监护人代理。对于购房这种标的巨大的合同，只能由其监护人代理进行交易。未成年人虽然可以单独购置物业，但因其没有债务偿还能力，所以不能分期付款，必须一次性付款。如果不是一次性付款，在目前一些城市的各大银行不办理房屋唯一产权人是未成年人的按揭申请，申请住房贷款只能由未成年人的父亲或者是母亲甚至是父母等法定代理人共同来申请。客观分析，未成年人买房出现的原因很多，但据了解：有许多爱子心切的父母亲是从长远考虑，为逃避将来即将开征的遗产税。如果房产证上是自己的名字，那将来要牵扯到产权过户等一系列问题，不仅手续麻烦，而且还要交纳房产评估费、过户费等税费，如果现在就直接以孩子的名义买房，将来就免除了这一系列的问题。当然，有的父母这样做，并不是为了故意去逃避税款和各种费用，还有其它原因：一是考虑小孩上学划片需要；二是有的父母考虑到婚姻不稳而采取“小鬼当家”的做法。例如，有位张女士，与丈夫关系紧张，担心万一以后离婚时分割财产没保障，张女士就以3岁独生女的名义购置房产。处置未成年人名下的房屋产权交易会相对麻烦。孩子当上了业主，到其成年需若干年的时间。这期间，孩童业主的房产处置权要由其法定监护人代理行使。这时，处置房产就会涉及到未成年人权益保护问题。

    《未成年人保护法》第十二条规定：父母或者其他监护人不履行监护职责或者侵害被监护的未成年人的合法权益的，应当依法承担责任。第四十七条规定：侵害未成年人的合法权益，对其造成财产损失或者其他损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。

    为了保护未成年人的合法权益，房屋不能随意转让、交易，必须是有利于未成年人的利益。比如，未成年人出现重大疾病需要钱来治疗，孩子要出国留学但钱不够等。父母出售房地产所得款项将全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯了其合法权益，父母还要承担赔偿责任。

   认定当事人在处分房产时是否是为了未成年人的利益，并不是房地产权属登记机关的职能，为减少日后可能发生的行政纠纷，在现阶段，即便是为了未成年人的利益而出售或抵押房地产，我们也应要求当事人提供合法的证据（如对有关事项进行公证），方可予以登记。房屋产权证的重要性是不可小视的。如果子女长大成人之后，倚仗产权在握而对父母不孝，父母可就一点办法都没有了。而且，想变卖、赠与、抵押房产，也只有儿女委托，父母才有权处理，碰到子女到外地上学、工作，父母对房屋的处置就更加麻烦了。总之，为未成年人购房办证，父母亲应该深思熟虑后再作决定。
 
    深圳特区报
    2003.9.30