用物业品质吸引客户用管理服务守住客户
    在良好的经济发展背景下，近年来深圳的高档写字楼需求强劲，从地王大厦的占有率节节升及嘉里中心租金一路上扬到商会大厦A、B座租售两旺得到充分反映。

 
    因写字楼的高额回报，使写字楼物业成为当前投资热点之一，众多小业主趋之若鹜，在北京上海、深圳等经济活跃地区许多自身实力雄厚的发展商对自己开发的写字楼物业只租不售或租售并举，从单纯的项目开发转向综合房地产经营，从而享受长期稳定的收益。

    从物业的性价比角度考虑，物业的供应价格与市场的实际价值是否对应，一般是从置业门槛与投资回报的比较利益上分析物业的投资前景和投资价值，也就是说从租赁市场的支撑情况，判断出该物业的发展空间

    现阶段深圳租赁经营的写字楼物业以经营主体来分，有自建自营如投资大厦和委托经营（是指业主委托给专业的地产中介经营，在统一产权下，按照所有权、经营权和管理权分离的先进的管理模式）如罗湖商务中心。以经营方式来分又有只租不售和租售并举两种，前者是指开发建设单位本身是惟一业主，物业中没有出售的部分，不会产生区分所有权的问题，没有共有部分，甚少共同事物，比较容易协调管理，如以自用为主的报业大厦和以经营为主的世界金融中心。后者则是指有部分出售部分出租的物业如嘉里中心。

    因为写字楼是对政策经济影响最为敏感的一类物业，故而有人称之为经济的风向标，市场经济的波动首先影响到写字楼的租赁经营，正是因为它的行情变化较大，资金回收较慢，所以面临市场风险就大一些。发展商对写字楼物业只租不售或租售并举是对自身物业的软件、硬件全方位的严峻考验。但是，写字楼物业投资市场这块诱人的大蛋糕，无论如何我们是不应该放弃的，作为经营者有责任通过科学，详细的市场分析，把投资的风险降到最低。

    硬件是资本

    物业的品牌形象是考察发展商实力和信誉度好坏的重要标准，况且品牌物业本身也是有形价值的体现，美誉度反应品牌这是一个基本的互动经营关系，尤其只租不售的物业，开发商都会从永继经营角度出发，使用真材实料、有时甚至是超标准使用新科技材料，以使品质和式样保持长久的吸引力。有资料显示，用户在选择时最注重写字楼的档次形象，其次为交通便利程度（即地段）和物业的商业配套，比如嘉里中心与国贸大厦仅200米距离，物业周边情况完全相同，但租金均价却是120元与30元、物业使用率亦是99％与55％之比。同样的例子在深圳并不鲜见，又比如同在罗湖区相距不足200米相邻的百汇大厦与长虹大厦，租金分别为65元与20元，也说明了这个问题。

    对实际使用者而言，物业的品质至关重要，它包涵了很多方面的内容：如大堂的豪华程度、物业建筑立面、建筑品质、停车场的设计、会所、电梯质量与配置状况、空调、卫生间、实用率、层高、景观、消防等等，所有这些他们都会逐一比较，现场观察，实地感受。在业界普遍看好福田写字楼市场时，位于罗湖区的嘉里中心与地王大厦却以其一流的硬件设施及发展商和物业管理良好的品牌效应，赢得了骄人的经营业绩。

    软件培养忠诚度

    如果将租户与物业的关系以夫妻关系来比拟的话，租户对建筑物的一见钟情仅仅决定了婚姻的开始，接下来的服务才是婚姻持续的法宝。就物业本身来说具备增值有两种可能：一是地块本身的增值；二是围绕物业的良好后续服务所带来的保值增值可能。前者主要依靠整体经济发展的推动，有很多不可把握的因素，而在后续服务上物业管理和经营者却可以发挥较大的作用。现在深圳的物业管理普遍采用的英国模式管理；以服务为主，资产管理为辅，此类管理非常符合实际使用者的需要。但现阶段物业管理的内容普遍还停留在保安、保洁等基本服务层面，国际上许多国家的物管已经涵盖到噪音、空气、水质、建筑物本体监测等方面，国内的物管却还在与业主就财产与人身安全问题纠缠不清。这显然无法满足物业增值和客户利益最大化的要求。

    写字楼物业须全力打造“商务港”形象为客户提供全新的创富平台，除必需的信息化配置和智能化配置外，还应提供包括工商、税务、法律咨询等全方位的“一站式”服务。嘉里中心和招银大厦之所以租金居高不下，其物业管理所提供的优良服务功不可没。“服务领先”这也是目前许多物业公司寻求突破的途径，写字楼物业客户相对集中，客户情况较易掌握，完全可以采用“一对一”式的个性化服务，跟据用户的情况量身定做服务内容。
 
    深圳商报 
    2003-10-13