中小楼盘当道
2003年深圳房地产一反常态，中小户型傲步楼市，呈现出畅旺之势，而一些大户型尤其是豪宅大户型却逐步走淡。据相关资料显示，今年1-10月份，全市90平方米以下的中小户型占所有买卖成交户型的76%左右，其中80多平方米的两房三房单位更成为市场亮点。有关人士认为，中小户型当道，一方面表明深圳二次或多次置业者的消费市场开始走向平稳，而移民城市特征下持币待购的累积购买力开始涌动，这些首次置业人士大多数都会选择中小户型物业。另一方面，由于股市、证券、期货等投资性领域近年来的不景气，许多人将眼光放到了投资型物业上，这也是今年深圳楼市中小户型畅旺的主要原因。有专家预言，随着深港全日通关、旧城改造、商业街规划等一系列利好政策的出台，今后一段时期内中小户型物业会持续畅旺。
反季节营销成真
过去深圳楼市营销的季节性差异相当明显，每逢1-2月份以及节假日往往是楼市的淡季，这个时候许多楼盘往往都偃旗息鼓了。进入2003年，这种状况明显有了改观，许多发展商已经意识到过去楼市的淡季，其实正是商业的鼎盛时期。这个时候，不但人气旺，而且人们多空余时间，对于楼盘销售无疑是一个好机会。于是，不少发展商加大了节假日的营销力度，通过搞活动、增加节假日广告投入等途径，使假日楼市开始升温，出现了淡季不淡反旺的喜人势头。今年“十·一”黄金周，深圳的在售楼盘没有一个关门谢客，各媒体也通过组织看楼团等活动，为楼市助阵，取得了可喜的效果。而让发展商期望值甚高的所谓“旺季”却并未表现出明显的旺热势头，几大展会收效均不尽如人意，楼市传统的淡旺季理论有被颠覆的危险。
非典成就楼市利好
“楼市在面对非典危机”、“非典给楼市当头一棒”，2003年我们从深圳的报刊上经常可以见到此类文字。一时间，深圳楼市到处弥漫着“非典”的可怕阴霾，许多业内人士将上半年的萧条全部归罪于“非典”这一特发性事件，于是悲观、失望者有之，认为今年楼市危机已经无法挽回者亦不在少数。然而，进入下半年，当“非典”的警报解除，楼市渐渐升温的时候，人们却意外地发现，其实“非典”对楼市的影响是短暂的。相反，“非典”的出现，使现代人更加关注影响人本健康的居住环境和质量问题。一些低密度、环境优美、空气质量好的楼盘受到追捧，香蜜湖片区的“中旅国际公馆”在“五·一”黄金周期间就接待了3000多人，销售情况比往常更好。许多有着生态、运动、健康内涵的楼盘，在“非典”肆虐期间，特别是“非典”过后均有因祸得福的感觉。
豪宅平稳过渡
去年下半年一直到今年年初，业界对2003年豪宅推盘量过大多有顾忌，一时间，“豪宅塞车”论甚嚣尘上，甚至有人发出“不抑制豪宅发展，深圳楼市将崩盘”的危言。对于这些议论，业内有两种回应：一是深圳少豪宅，许多以户型面积大而自诩豪宅的楼盘并非真正的豪宅，充其量只能算是低端豪宅或者边缘豪宅；二是豪宅结构性失调，千篇一律，缺少个性和特色。因此，豪宅的困惑不在于推盘量的大小，而是个性和豪气的缺失，因为豪宅的销售不应以本土市场论长短，好的豪宅的覆盖半径可以跨出省际或者国际。事实上，2003年深圳依然有豪宅楼盘畅销，水榭花都、熙园、中旅国际公馆等楼盘都取得了很好的销售业绩，即使其他一般性豪宅也未出现严重的销售阻滞，豪宅毕竟不同于普通住宅。
关外热过关内
2003年土地拍卖尽在关外，关外槌声不断，热点频现，而且土地拍卖价每每出人意料，显示出深圳房地产的重心开始向关外转移。在土地交投看好关外的同时，关外推盘量也较往年有所上升，而且楼盘的品质越来越好，龙华的“优品建筑”、“苹果园”等建筑质素完全可以与市内豪宅一较高低。倡导传统文化氛围的“书香门第”，打造美国街区生活的“假日·托乐嘉”等社区都从不同的层面显现出关外楼盘非同寻常的品质。而近年来政府加大道路设施投入，龙岗、宝安两区撤镇撤村，全面实现城市化的举措，以及九大卫星城的相继启动，都在为关外房地产热煽风点火。不仅住宅物业开发销售火热，关外商业物业今年亦是如火如荼，仅龙岗区在建或在售的商用物业面积就超出100万平方米，显示出旺盛的生命力。
东风开始劲吹
在众人都将目光投向福田和南山楼市时，东部盐田区却在暗自蓄力，大有后来居上的势头。今年盐田区已建或在建项目达到30多个，从7月份万科·东海岸开始，东部海滨楼盘便吸引了众多眼球。随着东海岸的揭幕，周边的海语东园、I·领海、倚天阁等大梅沙项目陆续发威，更加重了盐田楼市的分量。而沙头角片区云深处、皇家·海湾公馆，凭借优越的山海资源和自身的品质，房价卖得比市区豪宅还高。更让人看好东部的是，今年华侨城已拿下三洲田6.9平方公里的一块地，准备在东部地区再造一个华侨城，此举无疑奠定了未来东部房地产的走势。而随着东部第二通道以及高速、快速公路的规划建设，盐田与市区的交通问题将得到实质性的改善，东部成为深圳未来最看好的高尚住宅区的大势已现。
房价不降反升
自去年下半年开始，也许是豪宅的过量入市，导致楼市出现滞销现象，于是有关楼市降价的呼声就一直充斥着深圳楼市。而今年上半年，受“非典”以及房贷紧缩的影响，业界对今年楼市也是各有说法，占主导地位的一种声音是：“非典”已经给楼市带来了灾难，而银贷紧缩无疑是雪上加霜，加上今年楼盘推出量太大，楼市不胜消化，因此，楼价将下跌的呼声也一直持续着，大有不降价楼市就难以为继的恐慌。事实上，这种恐慌并未成为现实，相反，全年的楼盘销售量比去年超出30%，并笃定突破1000万平方米大关。同时楼价也出现了不降反升的局面，据有关资料显示，今年深圳在售楼盘平均销售价格比去年攀升了近2%。从近两个季度的权威统计数据来看，整体楼价均出现微幅上扬的势头，楼市降价论由此被打破。
品牌地产弱势
一直以来，品牌地产商在深圳楼市中的作用举足轻重，其对深圳房地产的示范效应和影响力不可小觑。然而，今年以来，许多大地产商并未有多少动作，除了万科东海岸推市外，中海、金地、招商和华侨城等品牌巨头今年均未有较大的举措，以致品牌地产商对2003年楼市影响力度一般，其原因被业内人士归结为今年楼市反常、中小楼盘当道、楼市缺乏主流。有分析人士认为，品牌地产商今年动作不大，主要是因为忙着土地储备，准备后发制人。其理由是，未来房地产不仅是品牌之争，也是实力之争。所谓实力，主要表现为土地的拥有能力。有土地者得天下，这恐怕是未来房地产的竞争焦点，深圳的品牌发展商不但在关外争地，更多的还要跑到外地去圈地，图谋更长远的发展。
写字楼止跌回升
前些年深圳写字楼物业经营惨淡，租售状况不景气的现象，到2003年开始逆转。有研究人士认为，在历史价格低位后出现的恐慌性下跌，必然会引起超跌反弹，而今年深圳写字楼物业几乎全面反弹，出现了超常规的止跌回升趋势。业界人士指出，此一现象得益于WTO和CEPA的接踵而来，有消息称今年福田区某一个月内就新增了500多家公司，全球一体化、珠三角以及深港经济圈的形成，都是深圳写字楼前景看好的重要因素。有关专家指出，由于写字楼的止跌回升是在加入WTO和CEPA签订的背景下实现的，因此，这并不意味着深圳的所有存量写字楼都重见生机。两大利好主要促进的是外资企业的进入，其对办公环境的要求甚高，传统写字楼由于功能缺陷难以适应要求。因此，今年市场受宠的主要是设计超前的高档办公物业。
商业热点转移
商业的发展紧随着城市化的步伐，商业热点从城市建成区向关外以及特区内尚未形成气候的区域转移，成为2003年深圳商业物业市场的主要特征。无论是开发商还是买家，都开始将目光放到了非传统商圈的新生商用物业上。因为从投资的角度看，新生商用物业价格便宜，极具市场增值潜力。同时，随着城市化的推进、新商圈的形成，它的发展走势处于向好期，更易得到市场认同。2003年，深圳商用物业建设关外最为火热，目前龙岗中心城及老镇在建的商业地产项目多达20余个，未来两年之内市场增量惊人，总建筑面积高达100万平方米以上。其中，仅五洲风情MALL、鹏达假日MALL、星河MALL三个项目就超过60万平方米，而传统的东门和华强北商圈则相对缺乏热点，这一趋势将在明年更明显地显现。
2003年12月11日
