近日，温州炒房团因种种原由撤出上海楼市，大量的民间游资纷纷转移，楼市升值潜力较大的地区将成为新的阵地——深圳自然地作为优选地之一。１１月２２日～２３日，由６９名温州人组成的房地产考察团抵达深圳，并在短短两天内参观考察了１０个楼盘，购买楼房单位５００多套，总成交额达１．６亿元；其中，新龙岗商业中心成交３１０多套，皇庭世纪成交４０多套，在深圳掀起一股投资旋风。有传言说温州游资的入侵可能会直接增加需求量，导致深圳楼价抬升１０％；而此种观点在上海早已得到印证。由此，温州购房团的一举一动引起了业内极大的关注。

    温州游资全国大挪移

    浙江有３个经济重镇：杭州、宁波和温州。杭州因近几年地价飞涨使很多在杭投资的地产巨贾转投上海；宁波以服装见长，地产的声音还不是很大；温州大多数的人外出从商，多以长江三角洲为驻扎基地，并辐射全国。温州人在腰包渐鼓后侧目投资回报率颇高的地产，开始在江苏、河南、山东等省的中小城市大量购置土地。

    据统计，目前有１０多万温州人在全国各地炒楼，从华东的沿海城市到西部的云南丽江和新疆伊犁，都闪现着温州购房团的身影。有统计称，温州人已经动用民间资本１０００多亿元，专业房地产炒家也逾万人。国外的温州人在国内投资房产的资金也不下几十亿。在温州人炒楼最集中的上海，仅去年就有近３０亿元购房款流入。

    温州目前民间闲置资金高达６００多亿元，房地产正成为温州民间游资的主要流向，且呈外奔之势。狡兔三窟，撤离上海后，温州购房团直奔深圳：２０００年１１月７日，在盐田区３幅土地公开招标会上首次出现了个人投标，其中３位投标者来自温州。温州人行商的传统早已经把深圳纳入视野。

    深圳缺少炒房的三大基础

    温州购房团能在杭州、上海炒楼成功，离不开当地的特点，最主要的是市场存在的不少缺陷为温州提供了“投机”的土壤；但在深圳，市场的状况则是完全不同的。

    首先，深圳地产市场规范程度高，外地游资炒房行为缺乏“理论”基础。

    深圳是全国房地产起动最早的城市，经过２０多年的发展已形成了一套较为完善的土地出让和买卖房屋的法规。比如炒作楼花行为被杜绝，而这是温州人最喜欢用的一招，也是获得投资利益的最佳渠道。

    另外，深圳还规定：凡是没有取得房产证的楼房不得在市面上交易、契税将从明年开始提高２个百分点、所购二手房未超过５年就转手的须征收２０％的个人所得税……以此限制了炒房行为。而且，在卖期房的大势驱动下，炒房的空间只会越来越小；经济适用房的推出也将在一定程度上牵制楼价的上升——曾有专家预测，经济适用房的推出将使北京楼价下降４．８％，而深圳经济适用房的建设也已经提上议事日程。

    其次，市民购房相当理性，外地游资炒房行为缺乏“群众”基础。

    深圳楼市自１９９８年开始持续发展，每年房价保持５％以下的理性增长率；从有关数据分析，投资型购房消费者平均比例在１０％左右。这些数据说明：深圳投资型消费者较少，购房自住消费者占绝大多数，这跟政府的土地调控政策有关，同时也反映出深圳消费者的购房投资行为相当理性——温州等外地游资想通过炒楼达到赚取高额利润的目标会因此而大打折扣。

    再次，深圳楼价涨、租金降以及二手楼价普遍降低的现实使炒楼行为缺乏“实践”基础。

    深圳今年呈现房价涨、租金降的现象，租金甚至不抵月供，市民投资谨慎而行。除了那些综合素质高、多期开发后劲足的楼盘，上市的二手房成交价格一般为原价的８０％左右；加上早期的税费、月供利息、煤气电网接通等费用，差额很大。

    房地产投资是一项极为繁杂的工程，涉及发展商信誉、建筑质量、园林绿化、物业管理、物业面积、配套设施等多个方面，任何一项的变动都可能影响楼房的升值空间；而且，房地产有很强的地域性，温州等外地游资在对深圳包括对深圳本地文化和消费心理缺乏充分了解的前提下贸然投资，其结果很难理想。

    预防风险 吸纳良性资本

    从海外经验看，一般认为当投资性购房比例超过２０％时，房市将含有一定风险。尽管深圳良好的市场基础不致出现被动局面，但还是应该早采取措施，以防楼市大起大落。适当提高税费、对转手年限及税费做规定、增加外地人投资门槛、完善法律法规、规划先行、对开发商行为做一定约束并对定级做相应规定等政策适时采取，都可维护深圳地产持续健康发展。

    温州购房团在深露面引发深圳楼市地震，主要原因在于这是深圳市场上第一次出现如此大规模的、有组织的内地集体购房。但也有人士认为，温州资金的进入可引发一些附带效应，如可以把住房价格和住房市场在全国范围内进行调剂，使房价更趋合理，全国房地产市场因此得到整合，房地产资源进行统一配置——依靠市场的力量完成的资源配置，价格系统会更加合乎客观实际。

    同时这也是一次地产营销的有益尝试，对深圳地产业近年逐渐存在固化迹象的“区域性”经营思维带来一定的启示和冲击。这次入深购房的、乃至日后来深投资置业的温州人，主要都是以游离性质的民间资金为主，并且主要是市场的一个补充，而不是市场的主流。从目前的状况来说，这种现象并不会发展成为波澜壮阔的走势，更不可能引发规模性投资资金的转移。

    在购买力旺盛的温州人以及还未露出水面的江浙一带的潜在购房投资客对深圳虎视眈眈的时候，深圳的地产商及有关部门确需拿出积极的姿态，优化投资环境，在吸引外来投资客的同时，对外来资金进行积极的引导，尤其应该着重研究江浙人尤其是温州人的置业习惯、消费特点，采取针对性措施，合理地利用温州乃至外地游资。深圳地产应依靠本身的产业结构优势以及强劲的经济增长和快速的城市发展，以更优质的“资产性”商品特征成为中国地产市场上的典范，吸引大量跨地域的民间良性资本进入——这在很大程度上对深圳的地产业乃至城市的发展都具有非常积极的意义。

    2003年12月18日     深圳新闻网  
    作者：吴茂萍、刘晓云