在房地产市场过度营销和楼盘同质化越来越严重的今天，不少颇具“价值”的物业，其价值正在被进一步稀释。市场和消费者常常被很多楼盘不断冒出的“亮点”和“卖点”，弄得“乱花渐欲迷人眼”，从而难识楼盘价值的“庐山真面目”。

    差异创造价值

    房地产究竟靠什么赢得市场与客户，或者换句话说，房地产产品的核心竞争力在哪里？若一言以蔽之，就是对产品真实价值的一次次发现。对于房地产产品来说，在市场大背景基本相同的情况下，个盘在产品定位以及在某个“点”上存在的差异，就造就了个盘自身特有的市场价值。从置业者角度来讲，选择物业的过程，就是对物业差异化价值的发现，而对物业差异化价值的发现，即可使得该物业在同类产品中脱颖而出。

    以华侨城片区的住宅为例。大家都说华侨城的人居环境非常优秀，但究竟“优秀”在哪里，就需要作一番比较。评价人居环境质量，一般是从两个方面看，即“自然”和“人文”。而对一个社区自然环境的分析，首先是看“自然元素”的量，其次是看自然元素之间有没有“关系”，构成了关系，才可能产生自然生态效应。华侨城的自然环境特点，一是“自然元素多”有山、有湖、有树、有草，远处还可看海。二是华侨城的“自然”，水土石、花草树之间都有联系，从而构成了有机的生态效应。实际上，深圳有些楼盘的小区里花草水也不少，有的甚至修整得看上去都很漂亮，但就是“人工”痕迹太重，水、土、草、树间各自“为政”，缺乏有机联系，因此构不成完整的生态效应。这样一比较，华侨城的自然环境自然优人一等，其人居环境价值也就体现了出来。

    个盘也是如此，同样是豪宅，同样地处香蜜湖，面对的又是同样的市场，为什么水榭花都和熙园就能赢得市场与客户青睐？是产品本身独具的特质产生了非同一般的价值，差异化魅力于此可见一斑。

    文化提升价值

    房子—住宅—家园—生活方式与形态，从楼市对居住概念不断延伸和升华的过程中，我们已清晰地看到了“文化”在住宅销售中的巨大价值与作用。有人说：没有文化是一个家园最大的内伤。深圳房地产业发展到今天，早已跨过了单纯卖一两个功能的时代。地段、户型、环境当然很重要，但再好的地段，再棒的户型，再豪华的装饰，如果缺少了文化做底蕴，其价值也会大打折扣。我们注意到，文化在楼盘的市场推广中，已不再是一件外衣，不再是一种讨巧的手段，而是一种居住理念并渐渐渗透和融入到整个住区中。部分楼盘已把过去请一些明星临时“秀”一下，转而改为对社区文化进行一种长期的培育与建设。还是以华侨城为例，我们很少见到华侨城的项目请谁做代言，反而更多的，是华侨城把大量的资金投到了社区人文环境的不断完善上。正是由于华侨城出色的生态人文环境，使其物业不断增值，最后连其周边的楼盘也“近朱者赤”起来，华侨城竟成了一个“公共卖点”！文化提升价值，信哉斯言。

    一个城市最怕人家说没文化，一个楼盘，一个社区如果缺少文化支撑，也不会受到消费者真正青睐。

    市场：价值的终极裁判

    楼盘的价值是怎样产生的？它既不是从天上掉下来的，也不是发展商自己“挖掘”出来的。

    如同其它产品一样，房地产产品也必须要适应消费者口味和市场需求，因此要想使楼盘价值最大化，必须要生产出适销对路的产品，做差异化和突出自己特质是一种好办法，但决不是解决问题的全部。今天的消费者，已经十分成熟和理性，仅在某一个方面做得好，还不足以获得置业者青睐。越来越多的买房人要求楼盘要具有均好性，诸如地段、户型、社区软硬环境，物业的综合质素越高，其产生的价值也就越大，试看近年来热销的楼盘，往往都是均好性十分突出的楼盘。

    由卖方到买方的转变，市场对产品的选择越来越严苛；没有不好的市场，只有不好的产品，这话也许说过了点，但一个明智的发展商，是宁肯叫天下的消费者负“我”，“我”也不会负消费者的，因为消费者是市场的主体，没有消费者，哪来的市场，没有市场，你生产出的产品又有何意义？产品进不了市场，就无法产生应有的价值，因此从这个意义上说，市场是房地产价值的最终裁决者。楼盘的形象包装，卖点提炼以及各式各样的推广手段，只有和对产品的恰当定位和市场的真正需求结合起来，才能成为价值决胜不可或缺的元素。