今年，值岁末之际，本报派记者分赴北京、上海、广州、深圳、杭州、成都六大城市，就各地2003年房地产市场的整体情况以及2004年的房价走势进行采访，希望我们的观察能为读者提供有益借鉴。
北京新盘、现房领涨北京房价
“北京房价的走势，整体感觉这两年的情况是在总体平稳的基础上逐步下调，但就新开盘项目的价格来说，每一期的价格还是有所上涨的，一般二期比一期的价格要高，三期又比二期的价格高一些。”戴德梁行旗下的泛城(中国)综合住宅服务董事胡港文先生在谈到北京房价的走势时对记者说。另外，特别是今年下半年以来，北京新开盘的房地产项目中现房所占的比例越来越多，现房的价格一般要高于期房价格，有的甚至高出1000元／平方米。
正是在大量的新盘和现房的带动下，今年北京市商品房的价格稳步抬升。
新盘、现房带动房价
今年以来，随着北京市房地产市场竞争的加剧，住房产品自身的提升比较快。特别是今年春夏之交，SARS的侵袭使之成为房地产市场绕不过的一个坎。但SARS也使得人们更注重健康的概念，买房人已不单单是看重地段，还更加看重健康的住宅及配套相对完善的社区。因此住宅产品的开发已不单单是多种几棵树、多铺一些草坪的问题，而是整个房间的户型、空气质量以及以前不太注重的诸多技术层面的竞争。新开发的产品，由于加入了这些因素，竞争优势会比较强，因此许多新开盘的项目价格纷纷走高。比如北京奥林匹克花园住宅小区项目，一期均价为5150元／平方米，今年二期开售时均价已达到5600元／平方米。再比如碧水庄园别墅项目，二期最高价为15500元／平方米，到三期时均价已达到16000元／平方米。
北京房地产市场在今年上半年一直做期房市场，但是下半年之后，大多数的房屋进入了现房销售阶段，而现房价格一般要比期房价格高，这也带动了房地产价格的攀升。
北京市国土房管局下属的北京市房地产信息网刚刚发布的北京楼市月报显示，北京市11月新房预售整体均价已攀升至7000元／平方米以上，使全市新房预售的整体均价在10月份超过6000元／平方米的基础上，于11月达到2003年来最高点。与此同时，11月份房屋销售总面积为242.3万余平方米，销售总金额135.8亿元人民币，城区与高价位楼盘继10月份后继续保持高销售量。从2003年11月份来看，北京市商品房新盘销售(预售)最多的三个区依次为海淀区、朝阳区、和丰台区。其中：海淀区楼盘预售量为3158套，均价为9602元人民币／平方米；朝阳区楼盘预售量为2880套，均价为7868元人民币／平方米；丰台区楼盘预售量为1982套，均价5432元人民币／平方米。
供需两旺但大户型过剩
与此同时，北京市今年的房地产开发量也比去年有较大幅度的增长，来自北京市建委开发办的数字显示，1～11月份北京市房地产开发情况与去年相比，同比增长30.3%。其中商品房施工面积为8152.28万平方米，同比增长30.3%。商品房新开工面积为2737.64万平方米，同比增长30.3%，其中商品住宅面积为2019.29万平方米，同比增长21.7%。竣工面积为1276.47万平方米，同比增长14.6%，其中商品住宅面积为1048.7万平方米，同比增长13.1%。商品房销售建筑面积为1099.14万平方米，同比增长19.7%，其中商品住宅面积为1038.28万平方米，同比增长19%。
北京市建委开发办副主任魏成森在接受媒体采访时称，明年北京市房地产开发力度还要加大，具体数字现在尚未确定。据他介绍，近几年北京市房地产开发量一直在持续增长，2002年房地产投入900多亿元，2003年投入1050多亿元，预计2004年的投入量还要加大。
在回答关于北京商品房开发量年年攀升，是否会出现供大于求的局面并导致房价下降的问题时，魏成森认为，目前北京商品房销售市场看好，即使明年商品房总数放量，也基本不会影响到房价。
不过，也有人对北京房产供应过剩表示了担忧。北京荣丰公司的董事长王征认为，北京地产市场已呈现出供大于求的局面，很快就会出现房产过热的现象。家春秋总经理黄岚也持相同观点，他近日在一次论坛的发言中称，北京的房地产市场已经出现了一些产品过剩，首先是一些大户型产品过剩，现在大概有八成以上的盘子目前有问题，滞销的楼盘基本上都是大户型。而且项目其实也存在过剩问题，目前的项目对于这个阶层的购买力而言有点过剩。
上海房价有望向价值回归
从12月起，上海市建委拟从四个方面加强调控力度，以控制房价，主要措施有：加大土地供应量，尤其保证中低价商品住房用地适度供应；适度控制中心城区拆迁总量，明年动拆迁户控制在8万户以内；限制购房炒作；加快建立市场预警机制。业界人士认为，这是上海市政府出手平抑房价的一个重要举措。
今年上海房价节节高，价格高位促使投资客逐渐退出，高端房越来越难卖已是定局，一些顶级楼盘开始降价，市场已经发出一种信号：上海房价即将见顶，引起了各方面的密切关注。就在不久前，上海市有关部门拟出了一部关于上海市第三季度房价的内部报告，报告认为，房价上涨过快，建议政府出台一些政策平抑房价。
2003年：上海楼价节节高
搜房报告称，(上海)高中低价房一路提升，低价房由一年前的每平方米近4000元以下提升到现在近5000元以下，中价房由4000元～6000元提升到5000元～7000元，高价房则由6000元提升到7000元以上。而现在7000元以下的中低价房，目前较普遍的现象是许多楼盘未开盘已被预定一空，一开盘便销售一空。一时间，购房者更多考虑的不是买到什么样的房子而是能不能买到房。
一般认为，上海房价高位运行的理由，最主要的还是在于良好的宏观经济环境以及国际化大都市定位。此外产业本身的发展也有很大影响。正如戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司执行董事、总经理张国正所分析的，房地产开发时间的延续，导致市区土地供应相对减少，资源紧缺，房价上升不可避免。近年来上海市政府不断出台一系列购房优惠政策，比如以前的购房退税、现在的购房贴息政策等，都大大刺激了市民的购房欲望，带动了整个房产市场价格的抬升。同时，人们对居住环境要求逐渐提高，使得住宅产品升级换代，中高档房的供应加大，也推动了均价的整体上扬。尤其境外人士的增加，更进一步提高了高价位住宅需求，目前上海顶级豪宅最大的消费群体就是境外人士，起价在每套800万美元的顶级豪宅檀宫，就明确将客户定位为世界福布斯排行榜的富翁们。这些都是近年来上海房价走高的主要原因。
在推动市场发展关键点——需求方面，复旦大学房地产研究中心副主任华伟则判断：上海的需求结构在外来需求上是良性的，在本地需求结构上是恶化的，上海本地人的购买力在高房价障碍下在逐年萎缩，而外来的购买力在持续的强化。在上海楼市，需求40%是来自境外和市外，剩下的60%里又包括来自外地的但具有上海户籍的年轻人，他们占到其中的40%。这样，本地上海人的购买力在整个购买力中占36%，其中很大部分是来自旧城改造的拆迁户。所以外部需求对上海房地产市场日益重要。这与全国房地产市场有很大不同，一般区域市场是满足区域需求，而上海是开放的，需求日益补充和强化的市场。
政策将起决定性作用
从现状看来，政府政策选择空间非常有限。从土地供应上看，受目前容积率限制，“双增双减”等政策的实施，目前土地供应主要集中在郊县，市区外围，市区土地供应将非常有限。和记黄浦地产(上海)有限公司董事总经理佘耀庭对记者说：“目前市中心地供应非常少，从明年开始，黄浦、静安、卢湾区，三个区每年房屋供应量不会超过4000套，房屋供应非常有限，这部分房价跌的可能性不大。”
减少动拆迁，这个政策基本上只是延迟需求，旧区改造的进程是不可遏制的，目前只是减缓进程而已，这些需求迟早会释放出来的。正如一个开发商告诉记者说：“这个政策效果不会很明显的。苏州河沿岸的旧房改造一定会持续下去的，这个改造可能要持续20年以上。”
尤其值得探讨的是有关财税政策，杭州、宁波预计将要开征20%个人增值调节税，这个问题也曾在上海小范围内讨论过，据记者所知，讨论结果是暂时不宜征收。政府房地产政策决咨询专家印华教授对记者说：“征收个调税，对打击投资者确有作用，但是有无必要还需要讨论。”但是可以肯定的是上海需要政策打击炒家已经是不争事实。根据有关部门统计，上海目前“投资性购房”比例正逐步接近国际公认20%警戒线。只是上海市出台政策是从另外一个角度：在预定和预购阶段不得转让商品房，没有拿到小产权证的期房不得转让，重大配套工程商品房5年内不得转让。这些政策如果能够有效执行，将非常有力地限制投资客炒房行为。
所以，总体分析这些政府可能或现实所采取政策，似乎很难得出政策是否有效的一个明确结论。当记者请教上海房地局官员时，这位官员这样告诉记者：“政府调控房价政策有效与否，从根本上说，是市场力量和政府力量之间的博弈，要看最终博弈结果。”。参照台湾、香港两地楼市，历史上几次政府出手调控楼市，从效果上看，只要政府出手抑止房价，没有不成功的。所以，尽管有人怀疑政策效果，但是政府之手的力量是不容怀疑的，尤其在中国。
2004年：可能步入下行通道
政府力量介入，投资客逐渐撤出，将是明年市场主要趋势。上海楼市明年中低价房供应大幅增加，高价新房供给减少，中高价新房供给将继续增加，而楼市总体需求将减少，目前市场上中低价房严重“求大于供”局面将明显缓解甚至转向“供大于求”，高价新房和二手房继续呈现严重“供大于求”的态势。因此，一位专业人士判断：“明年楼市将大幅降温，市场上会暂时出现有价无市的局面，楼价将难再有上升的势头。”消费者将回归往日理性，“买涨不买跌”，不再追风跟进，转而持币观望。考虑到利率上涨的可能性，明年下半年需求可能进一步减少，众多开发商迫于财务压力将从“死守空等”转而削价出售，楼市价格将步租金后尘、进入下行通道，从长期看来，上海房价应最终回归到与本地大多数居民的收入、财产水平相适应的水平。
深圳静静突围走出泡沫阴影
中原的总经理李耀智近日心情很不错。“SARS过后，尤其是近两个月以来，我们代理的30多个楼盘，价格虽然不见涨，但卖的速度越来越快。”李的观点也得到了其他几家地产中介公司的认可。
另有数据称，跟2002年同期相比，今年前三季度新批准预售面积下降了24.5%，其中，第三季度所获得预售许可证项目的总面积虽然高达230万平方米，但比之去年同期，负增长值为40%多，这为消化老盘、减少空置率赢得了宝贵的时间。“整个行业，终于可以来个大喘气了”，深圳搜房总经理许晓波女士如是评论。
喘气能有多久？
那么，这个大喘气到底能喘多久？有的开发商认为，时间短促，卖方应当加速出仓，“预售量下降，跟许多开发商自觉调整开发计划有关，他们或者推迟动工，或者放弃预售，直接以现房姿态持销售许可证入市。火山，随时都会再次爆发，现在只是暂时的休眠”。持此“休眠火山论”的深圳搜房副总经理韦志军，倒也并不否定深圳房市的阴转晴，他认为，观察土地市场的动作，也是预测深圳1～3年内房地产的大势的必需。
官方数据显示，2003年2季度，深圳综合地价指数为102.37点，比上期上涨1.40点；住宅用地地价指数为102.27点，比上期上涨1.76点；办公用地地价指数为126.08点，比上期上涨1.91点；商业用地价指数为169.39点，比上期下跌0.51点；工业用地地价指数为37.01点，比上期上涨0.66点，土地呈现一派平稳略升的状态。
1个点的涨幅，对土地这种溢价率有时超过300%的特殊产品来说，只能传达一个信息，土地并不紧俏，虽然进入2003年以来，开发商们就越来越多地陷入找地的焦急情绪中，但主要还是与政府今年批地较少的大政策有关系，另外，现在找地者多是已经从泡沫中金蝉脱壳的发展商，他们也大都经历过房地产市场的起伏，拿地归拿地，开发归开发，张弛自有其度，由于从2002年下半年开始的市场竞争加剧，许多业外资本望而却步，这无疑是深圳房地产行业之幸事。
在深圳国土局贺博士的眼里，泡沫是至少可以提前1年看见的，“土地的泡沫，可以从拿地者的专业素养上看出，现在深圳的土地短缺，主要是因为开发商大多只有关内开发的经验，不敢贸然出关，才会导致罗湖某垃圾填埋场，2003年来有越来越多的老板模样的人，围着它琢磨来琢磨去的问题，关要撤了，拿地者要先把自己头脑中的关撤掉，才不会在下一轮竞技中失足”。
当然，失足也罢，走运也罢，要变成现实，至少还要待项目进入实质销售阶段，那都是2004年以后的事了，而现在，在深圳，我们真真切切地感受到了阴霾渐去。
恭喜深圳，走出泡沫的阴影。深圳突围的速度之快、代价之小，是可圈可点的。
宏观调控得力政府功不可没
那么，是什么促成了深圳房地产主力的突围呢？
李耀智把成交加快归功于旺盛的需求，但实际上，根据深圳地产近5年的经验，自从推出银行按揭后，需求增长的加速度，一直是比较稳定的，而中国股市低迷所带来的房虫的增加，也是自2年前就开始了，股市受创，接二连三，人们对股市的信心，在去年底就基本跌到底，转向炒房者该转的，早就转了———也许，深圳房地产市场的转晴，更重要的，也许应当归结为宏观调控的得力。
2002年10月，国庆长假，当时的朱总理在深圳考察工作时，就感觉房地产的过热，对中国房地产行业发出警告，作为警告的发出地，深圳自不敢怠慢，随即开始采取严厉措施，从源头上降伏泡沫。
这个源头就是土地，深圳颁布了3个硬性指标：一是2003年土地供应量要比2002年只减不增；二是作为表率，政府新出让的房地产经营用地，总量不超过上一年；三是深圳特区内将基本不出让商品房住宅用地，为深圳房地产的主力分压。
应该说，这三条规定对深圳房地产能够1年基本突围，功不可没。深圳沙河地产的董事长吕华评价，这3条规定的及时颁布和不打折扣的执行，再加上深圳经济的大步增长、户口政策的调整、撤关的预期以及与香港一体化进程的加快，诸力汇合，成就了深圳房地产目前的繁荣局面，如果不赶上SARS，耽误了1个季度，估计现在的繁荣度还会更高。
广州房价反弹尚需时日
随着水泥、钢材等主要建材连续数月大幅涨价，许多房地产公司都在面临着成本上升的巨大压力。虽然此次建材涨价影响已波及全国，但在广州地产商看来比内地城市的同行们更着急。
“在广州开发住宅楼盘的平均利润，目前只有6%～12%，建筑成本如果持续上升，大家都要认真考虑产品是不是该提价了”，保利地产董事总经理宋广菊在接受记者采访时表示，“这跟京沪及内地其他大城市的情况不太一样，那些地方做住宅利润比较高，可以消化增加的这部分成本”。
不过，当地也有业界人士认为，近几年一路走低的广州住宅房价，或许会借此机会反弹，而房价回升，对地产商也好，对整个楼市也好，都未必是件坏事。
众说纷纭“广州房价持续下降”
广州市国土房管局近期公布的数据显示，今年1～9月全市10个区预售商品房成交均价为每平方米4476元，去年同期为4574元，而一般公认更能反映广州楼市真实走势的“老八区”(即不包括前几年才合并的番禺、花都两区)平均房价，今年同期是每平方米5283元，去年则是5406元，降幅比前者更大一点。
值得注意的是，统计数据表明，自1998年左右达到峰值后，广州住宅平均售价几乎每年都在缓步往下走，这与上海、江浙一带近年房价的飙升形成鲜明对照。
对此，广州业界有各自的解读。
戴德梁行广州公司副董事梁国思认为，不同时段供应市场的楼盘，无论区域、地段，还是档次、配套等均有差异，统计标准不一，可比性值得怀疑。该行曾调查了2002年上、下半年及今年上半年的广州住宅楼盘成交均价，结果是先跌后升，波动幅度每平方米近350元，梁因此强调“仅从平均统计数据来判断广州住宅价格上升或下降，多少有些笼统”。
宋广菊更笑着反问记者，怎么大家都认为广州楼价在下跌？并称“我们地产商感觉不到楼价明显下降，某些同行以出人意料的低价推出新盘，只是一种市场竞争策略而已”。
二手中介行满堂红置业董事总经理陈戎则指出，广州住宅楼价实际上比较平稳，统计上的价格下跌，可能反映了市场上中低档楼盘销售量所占比例有所增加，同时今年广州二手住宅交易已占到总交易量的40%以上，也消化了一部分市场需求，一手新盘之间确实面临更大的价格竞争压力。
土地新政短期内未必能拉升房价
去年下半年，国土资源部要求严查地产商圈地运动，以大盘开发名噪一时的广州成为重点“照顾”对象，近期广州市国土部门在推行招标、拍卖、挂牌等方式公开出让土地方面的积极姿态，一定程度上可视作对有关批评的一种反应。
在今年广州国有土地使用权出让计划推出的28个地块中，住宅用地不足三分之一，而明年1月起一次性收取土地出让使用金政策又将正式实行，政府控制住宅土地供应量、提高地产市场准入门槛的意思很明白，在这种背景下，“广州房价有望反弹”的议论一度在业界流传。
梁国思认为，广州市实行的土地新政与“121文件”等全国性房地产金融政策的出台，主要是起到规范市场、汰弱留强的作用，而且房地产项目开发需要一定时间，所以短期内房价不会因此受到明显拉动。
11月23日，在深圳举行的第五届中国住交会一个专业论坛上，中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌也直指“广州地产商手中现有的土地储备，至少可供再开发五年以上，即使政府减少卖地，住宅产品市场供应量仍然很大，令房价难以回升”。
房价难升利润缩水地产商用脚投票
如果说近期建材的突然涨价，给了一个广州房价回升的内在理由，那明年1月正式实行的CEPA(香港与内地更紧密经贸安排协议)以及最近一段时间瞄准人民币升值前景大量涌入国内的境外热钱，或许会成为拉动广州房价的外部利好因素。
但业界人士对此似乎不甚乐观。“广州曾是港商进入内地的跳板，这么多年该来投资的都来了，CEPA实施后再进来的，大多是做小本生意，香港实在没钱赚了才往广州跑，他们一般抱着试试看的想法，不会在广州购买物业常住”，梁国思说，“近期香港经济开始有起色，这部分人可能更愿意留在香港”。
至于业界普遍预期的人民币升值利好楼市，陈戎认为，境外资金主要对升值潜力大、流动性较强的高端住宅和商业物业更感兴趣，不大会买入普通住宅。梁国思更坦言，与北京、上海相比，广州并非海外资金特别青睐的地方。但是，他不排除本地部分个人投资者心理受到鼓励，产生入市冲动，导致市场需求增加，或者会对房价有微妙影响。
尽管大多数广州的业界人士都同意，住宅房价保持平稳是楼市健康发展、走向成熟的证明，但投资开发的利润空间因此受到挤压也是不争的事实，面对内地市场的巨大诱惑，地产商们显然坐不住了，连一贯采取较保守的单一区域开发战略的合生、富力等当地龙头地产商，也纷纷起兵“北伐”。
“我们也正在筹备大规模的内地扩张战略”，宋广菊称，“地产商手里的资金绝对不可能闲着，要尽一切可能流向投资回报最大的地方。
杭州需求旺盛房价升势难挡
每年两次房展会上，房价都要大幅度上升，这就是独特的杭州房展会现象。今年10月下旬的房展会与6月房展会相比较，许多楼盘的价格每平方米上涨了100元到数百元不等；位于建国北路的星都嘉苑的均价从上半年的7680元每平方米提高到下半年的8080元每平方米。据杭州金丰易居房屋置换有限公司总经理周强龙介绍，杭州市区二手房今年的均价是每平方米5579元，比去年同期增长32.9%。
不断上涨的房价表明，杭州房价见顶的日子还远未到来，杭州市房价还是有上涨的空间。
现状：房价居高不下
杭州房地产市场1992年起步，1997年施行土地储备制度，1998年市政府推行住房改革，实行住房商品化、投资主体多元化、住房货币化安置系列配套政策，市场发展一直是持续稳定的。
1999年则是杭州房地产市场的分水岭。这年，杭州市取消实物分房，全部货币分房，外地人购房也可以拿到产权证，使得外地购房者(含外地投机客)大量涌入，房价开始飙升。据中国工商银行杭州分行的统计，2001年，外地人在购房者中比例高达40%。随着对外地大学生落户杭州政策的放宽，本地居民旧房换新，从2001年下半年开始，本地人购房开始占主导地位。2002年下半年出台的《拆迁条例》也大大带动了杭州二手房市场的发展。杭州市房价由1999年均价2000元每方平米上升到目前的5000～6000元每方平米，2003年市中心均价已经突破8000元每平方米。
探源：需求旺盛，土地供给不足
关于杭州房价高，浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为根本原因在于需求旺盛，供给不足。从1998年以来，每年市场需要量至少是500万平方米，但每年预售商品房面积只有300万平方米左右。
据虞晓芬分析，引起杭州市场供求矛盾的基本原因有三个方面：
第一，楼市的主要矛盾依然是供求矛盾———总量失衡与结构性失调并存，楼市的主导方依然是卖方，这是推动房价继续上升的基本市场动力。在这种市场格局下，开发商由于数量少彼此信息相互了解，容易形成价格模仿———形式上的串谋；相对地，买方数量巨大而分散、楼市信息不对称、彼此没有合作的动机等特征，导致买方难于形成与卖房平等谈判的市场力量。结果是开发商定价的主动权与旺盛的需求共同推动着房价的持续上涨。
第二，开发商预期利润刚性与供给成本的上升之间的矛盾导致房价继续攀升。目前形成市场供给能力的住宅用地大多是开发商前两年获得的，土地成本具有一定刚性。而今年年初以来，建筑材料(水泥和钢材)的价格持续上扬导致建筑成本的同步上升，在开发商不愿意调低开发利润的前提下，卖方市场格局决定了房价上涨是一种必然的市场反应。
第三，房地产营销的影响。在杭州，主导性的房地产营销策略是“低开高走”。一期楼盘一般采取低价销售策略，旨在树立品牌形象，扩大市场占有率；二期楼盘一般采取提高销售价格，加快实现预期的开发利润目标。如果市场上二期楼盘比例增加，也会推进整体楼价的上涨。
走势：房价攀升势头难挡
关于杭州市未来房价走势，虞晓芬对记者说：“未来走势，上升的压力虽然比较大，但房价还是会上升的。”从宏观经济面上看，区域经济的发展、强劲的经济增长预期、建筑成本提高、征地成本的提高，这都是杭州楼市进一步攀升的动因。股市与房市紧密相连，近两年股市持续低迷也是许多资金转向房地产的原因所在。岳丽芳还特意强调了一点，随着经济发展，大量民间资本进入房市，也将对楼市有巨大的推动作用。唯一可能的负面的因素是调高利率，但可能性并不大。
面对高房价，杭州市的老百姓诸多怨言，政府为此也做了巨大努力，集中体现在9月15日杭州推出新政策：新增土地投放中经济适用房用地和商品房用地保持1∶1；恢复征收二手房市场20%的个人所得税。
如今，政策效应已经在杭州二手房市场上有所体现。据周强龙介绍，新政后，2001年后交付使用的新房二手房挂牌数上升200%，二手房市场供求关系开始改变，由原来需求比供应为2∶1，到现在则是1∶1，旧房价格开始平稳。而在一手房市场，由于开发商处于垄断地位，有主动定价权，所以新政效应若要波及到一手房市场，虞晓芬估计要到明年以后。
随着一级土地市场拍卖制度的日趋理性，杭州的房价有可能呈现平稳上升的局面，这也许正是各方所希望的。
成都房价稳中有升城西出现“金三角”
“今年初，国家有关部门曾作出商品房价格未来两年内会有下降趋势的预测。但目前看来，成都的房价会稳中有升”，成都市房地产信息中心主任杜文博士直言不讳。
2003：房价稳中有升
今年1～6月成都五城区房地产市场的供求关系发生了根本性转变，市场供应面积(批准预售商品房面积)为350.64万平方米，销售面积为353.04万平方米，需求首次超过供给。
“供小于求这一状况证明了成都房地产消费市场强劲的需求动力，就全国目前的省会城市来看，供给小于需求的这种状况很难出现。一些城市的积压商品房问题越来越严重，而成都空置房比率下降了5.4%。但是，按照正常状况，房地产市场的供给要稍大于需求才算合理。因此，房价上涨是可能的，不过大涨的可能性不大”，杜文说。
据了解，成都二环路内的商品房涨幅不大，而二环路以外的商品房价格涨势迅猛。以位于城东龙泉驿区的十陵镇为例，2002年房价仅为800～1000元／平方米，如今已涨至1600元／平方米以上。究其原因，除房贷门槛提高、钢材价格大幅提升、土地协议出让方式被严管等因素外，十陵地处成都规划中的城市向东发展的副中心内，和成南高速十陵客运站将投入使用则是十陵房价上涨的关键原因。正如杜文所说：“房地产的异质性很强，可以说几乎找不出两个完全相同的项目，地区、地价、环境等都是影响房地产价格的因素，而影响价格的决定因素还是项目所处区域的供求关系”。
此外，成都房价涨幅不大的原因还有，由于房地产开发向二三环路周边集中，郊县房地产开发规模不断扩大，拉低了全市房价的平均水平。据数字统计，1～10月郊县商品房销售已经占到全市总量的47.2%，城区房地产开发27.8%集中在一二环路，而55.5%集中在二三环路之间。
区域落差明显
成都市民的日常生活中形成了除行政区划外的另一种区域划分习惯，即城东、城南、城西、城北和市中区的概念，在成都的房地产市场中也通常以此作为区域划分的依据，这种地域观念对成都住宅市场的发展格局影响较大。
据四川中原物业顾问有限公司的市场调查报告显示，高品质、高档次的楼盘多集中在城南、城西，且房价较高，每平方米售价在2700～4500元之间；城东、城北由于历史原因，项目大多定位为中低档，价格普遍较低，每平方米均价在2000元左右。
城东是成都传统的工业区，由于东郊工业结构调整工程还在进行中，目前在售房产项目较少，但销售率几乎接近100%，甚至有供不应求的现象。并且，随着万科城市花园、蜀都花园等精品楼盘的推出，城东楼盘的品质和档次开始稳步提升，像望江嘉苑、东方明珠、南府锦这些楼盘的平均售价已接近3000元／平方米。
城南是成都市房地产开发的成熟区域，目前已形成如玉林、棕树、桐梓林、紫荆等多个较为成熟的生活居住区，但平均价格有所下降。
城西独特的人文环境造就了城西房地产开发独有的川西民居特色，但长期以来严格的规划限制制约了城西的房地产开发，这使得开发商将目光瞄准了二环路以外的金沙、羊西线等区域。由于这里有大片可供开发的土地，出现了许多高档社区和别墅，且呈现出供不应求的局面。
城北是成都的物流基地，各类商品的仓储和批发业务兴旺，外来人口较多，但房地产开发较为落后。
高新西区造就楼市“金三角”
从楼盘销售情况看，今年下半年以来，城西的楼盘越来越好卖，从羊西线两侧，到犀浦镇和郫县城区，数十个楼盘都异常热销，并引发了一场投资购房热。这个城西金牛区、郫县与高新西区连接地带，被称为成都楼市的“黄金三角区”。
“在西边上班，环境比以前好多了，但上下班的确有点麻烦，所以想在单位附近安个家，至少上下班要省很多时间”。在高新西区，有此打算的人不在少数。高新西区是成都的高新技术产业基地，有5万多科技人员在这工作。这些人收入高，对居家社区、生活服务的需求特别强烈。
此外，“黄金三角区”还吸引了众多高校前来建立新校区，包括西南交大、成都中医药大学、四川大学工商学院、电子科技大学，数万名师生也是高新西区楼市不可小视的庞大消费群。
“怎么估计都不为过！”四川大学经济学院副研究员杨文武博士认为，这一庞大的新兴消费群，将给郫县、金牛等区域带来巨大的消费能力。
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2003年5月到9月，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院三家国内权威研究机构组成的“中国房地产TOP10研究组”对中国省会城市及计划单列的35个大中城市的房地产开发投资潜力进行了较为全面的研究。
“中国房地产TOP10研究组”认为：一个城市的房地产开发投资潜力指的是市场潜在需求和潜在供给的差距，它主要反应了市场投资的增长空间。报告综合了住宅、写字楼及商业用房三大分物业开发投资潜力评价，按照投资结构比例加权得出房地产开发投资潜力TOP10为：上海名列第一，北京名列第二，深圳名列第三，紧随其后的是：广州、厦门、宁波、杭州、南京、成都、天津。
从房地产市场表现来看，呈现两大特点：一是市场潜在需求越大、潜在供给越小则预示城市房地产开发投资潜力越大。房地产市场潜在需求主要受到潜在需求方的购买能力和经济支撑能力的影响。房地产市场供给一方则主要通过未来潜在供给影响房地产开发投资潜力。二是房地产市场本身的素质，比如空置消化能力和市场吸纳能力，对房地产开发潜力的影响也非常大。宁波、杭州等二线城市，尽管城市和房地产规模不如特大城市，但由于其较强的市场吸纳能力和较低的空置率使得其潜在开发投资空间较大。
