全球商用房地产前景扑朔 

 
    现在美国全国范围内，写字楼的平均租金已经从高峰下跌了18%，旧金山、波士顿和纽约，下跌则分别达到60%、30%和20%以上。

    在全欧洲，闲置率也在上升，租赁率不断下降。在伦敦金融区和法兰克福，出租率已经从高峰下跌了将近30%。由于德国经济停滞，陷入麻烦的国内银行裁员，外国银行撤离，法兰克福的摩天大楼市场即将崩溃。

    尽管出租率每况愈下，美国和欧洲的投资者却不断地把大量资金投入商用房地产。

    据英国《经济学家》周刊报道，与住房市场相比，商用房地产的风险更大。

    商用房地产的价格与住房价格相比，波动性一直较大，部分由于供应的时滞较长。开发商在房价上涨时计划建造新的楼房，但是获得规划批准并且建造一座新的楼房往往需要花费几年时间，到那时，需求可能已经下跌。商用房地产行情的大起大落于上世纪90年代初造成了普遍的银行业问题。当时，美国和英国的房地产价格下跌了50%，日本和瑞典下跌了70%到80%。巨大的房地产泡沫的破裂也是泰国1997～1998年金融危机的一个主要原因。

    现在美国全国范围内，写字楼的平均租金已经从高峰下跌了18%，但是在旧金山、波士顿和纽约，下跌则分别达到60%、30%和20%以上。有效租金的下跌幅度更大，因为房主纷纷提供慷慨的优惠。几年前，硅谷拥有世界上一些最昂贵的写字楼，但是技术股泡沫的破裂造成了严重的后果，现在1／3的楼房闲置。

     在全欧洲，闲置率也在上升，租赁率不断下降。在伦敦金融区和法兰克福，出租率已经从高峰下跌了将近30%。由于德国经济停滞，陷入麻烦的国内银行裁员，外国银行撤离，法兰克福的摩天大楼市场即将崩溃。

    尽管需求不断萎缩，但是到明年年底为止，由于新的开发项目竣工，法兰克福的写字楼空间注定要增加将近10%。楼市繁荣期间规划的新办公楼竣工高峰尚来到来。今年有将近100万平方米的新的办公室空间将在伦敦上市，这是去年总量的两倍。

    尽管出租率每况愈下，美国和欧洲的投资者却不断地把大量资金投入商用房地产。传统上，出租率的不断下跌造成的是房地产价格更加急剧的下跌。但是这次，由于强劲的投资需求，价格的跌幅远远低于出租率，在一些城市房价甚至继续上涨。据纽约分析人士怀特说，曼哈顿每平方米的房价去年上涨了12%，而租金却下跌了10%左右。来自投资者的激烈竞争已经造成一些交易中创纪录的价格：花旗银行公园大道399号的总部去年年底抛售的价格达到10亿美元以上。在英国和德国，价格也保持得比租金好。

    养老金基金、生命保险公司、私人投资者和投资信托公司都在增加对房地产的接触程度。他们对股票的幻想已经破灭，对于来自债券的更大收益也不看好。

    一个存在缺陷的理由往往被提出来支持房地产投资，这就是砖头和灰浆比有价证券资产要牢固。一家公司能够倒闭和消失，但是一座楼房将继续耸立在那里。但是，砖头和灰浆并没有任何内在的价值：南极的一家商场分文不值。价值寓于一处房地产所能够产生的租金，而不是其物理特性。

    然而，投资于房地产也有一些充分的理由。第一，它与股票和债券的报酬率之间的相关性很小，因此在进行其它投资的同时持有一些房地产，会减少总的风险。研究结果表明，给予房地产的权重起码应当占投资组合的20%，具体情况取决于投资者的风险偏好和时间范围。

    第二，房地产的很大一部分报酬来自收入而不是资本的升值，因此它对于养老金基金和保险公司具有吸引力，因为他们要求稳定的收入流来为自己的负债提供资金。租金一般与通胀率同步上涨，因此收益率是稳定的。

    使房地产对投资者的吸引力增强的一项变化是间接投资工具的发展，譬如美国的房地产投资信托公司的增加。这些公司公开上市，它们投资于房地产，只要其绝大部分利润作为股息转移给股东，就不必缴纳任何税赋。这些信托公司却使小投资者得以进入市场，它们还使流动性增强：投资者能够在股票交易所买卖房地产单元。
 
    中国房地产报