2004年深圳房地产片区市场新特征———
    关内有新热点关外有新增量无论是从宏观经济角度、市场发展大势、政策调控等，还是从微观市场看，2004年的楼市还将继续保持强劲的发展势头。

 
     从需求来看，近几年深圳市场对住宅的需求一直有增无减。随着供应量的相对减少，市场存量得到了有效消化，为楼市发展减轻了压力。深圳旺盛的需求来源于市场需求、消费心理及社会人文在全国地区具有的独特性及深圳居民收入水平的不断提高。在今年的一次统计中，深圳人均收入居全国各大城市首位，而随着深圳产业结构的调整，居民收入水平将会进一步提升，房地产现实需求和潜在需求能得到较大保障，从而为房地产市场发展建立需求的基础。未来住宅的现实需求量仍将保持一定的增长率，并进一步消化市场存量、降低空置率及房地产市场风险。

    从价格来看，短期内房价将会有所上涨，但不会有太大波动。政府在房地产调控与住房贷款政策方面仍将进一步加大控制力度，土地拍卖与预批售量将会是政府进行价格市场调节的主要手段之一，预期价格会在合理区间波动。由于深圳地产开发重心向关外转移，关外的整体价格相对较低，但随着地铁开通、配套完善等利好因素的刺激，关外楼价有向上调整的空间。而关内楼价又受土地供应的减少、地价的上涨及部分存在的投机炒作等因素影响，在短期内仍将会带动整体楼市走高。

福田：升值空间较大

    2004年福田区的住宅供应总量约为270万平方米，其中，2003年市场存量约有100万平方米，2004年待建或在建潜在供应项目（包括后期开发）约有25个，建筑面积达160万平方米。

    从各片区来看，农科－香蜜湖、新洲－皇岗区域是明年的主要供应区域，都有超过80万平方米的供应量，两者合计将占明年市场的63％。其次是华强北－梅林区域，有超过60万平方米的供应量，而中心区主要是市场存量，已没有可供开发的住宅用地，供应量较少。

在价格方面，由于农科－香蜜湖和皇岗－

    新洲区域是主要供应区域，而农科－香蜜湖区域是豪宅居住区，市场价格较高，皇岗作为港人居住密集区，价格相比周边区域楼盘高，新洲的福荣路沿线也是高档住宅，再加上中心区的高档住宅形象和华强北优越地理位置，明年福田住宅市场价格还将保持高位状态。而且，目前福田作为深圳中心区域的地位已经确立，各项开发建设已趋成型，规划超前，居住环境舒适，随着可供开发土地的减少，市场升值空间较大，房价也必然走高，明年将会仍将继续保持稳中有升的趋势。

罗湖：推售量大幅提升

    2003年影响罗湖房地产价格的因素有皇岗口岸24小时通关政策、CEPA协议的签署、旧城改造全面起动、关外购房入户政策取消等等。除上述因素继续在2004年会给罗湖房地产市场的供需情况带来一定的变化外，建材大幅涨价及大面积的推售量等等也将会改变整个罗湖房地产市场的供求变化。

    2004年预计罗湖推售量不少于15个项目，总建面将近160万平方米。其中百仕达四期山水城、华润中心二期公寓等项目将会成为2004年受业内关注的热点之一。大幅度的增量将会给罗湖楼市带来一定的短期供大于求现象，在高价位的罗湖房地产市场，竞争优势逐年减少，市场消化还需一定时日。

    总体而言，2004年罗湖房地产市场在CEPA的签署、地铁的建成等各利好因素的刺激下，房价进一步平稳上涨，空置率还会有所下降，供需总体平稳。

南山：市场热点多

    2003年对于南山商品住宅的发展来说应该是保持高速增长，继续冲高的一年，批准预售、销售面积都创下历史新高，各项指标都显示市场运行良好。

    未来两年，在房地产高速增长的影响下，住宅空置面积虽然会有一些增长，但对市场影响不会太大。2003年，该片区的后海楼盘密集入市后均取得不错的销售业绩，显示了南山市场巨大的吸引力。在全市进入消化存量的一年，南山供应量的大增无疑将会成为今年市场新的热点之一。

    而后海滨海长廊的建设将引领后海成为深圳新的无敌海景高尚社区，华侨城的成功经验将向南移植；后海、南山区中部是未来两年的热点区域；西丽楼市由于起点低，但成为全市房地产增长最快的区域只是时间上的问题；华侨城填海区大型项目红树西岸的启动也将会掀起新一轮“侨城热”。

盐田：滨海魅力凸显

    盐田今后五年的发展目标是全面建设现代化旅游海港城区。市有关部门和盐田区、盐田港集团及深圳市高速公路股份有限公司将投资人民币50亿元进行改造八大交通工程，华侨城集团投资30亿元在三洲田开发大型旅游项目，教育、医疗等配套的进一步完善也将会给盐田区带来旺盛的人气。

    盐田蓬勃的发展趋势和良好的规划前景，吸引了许多知名开发商，包括万科、中海、百仕达、鼎太、香港新世界等。众多楼盘的云集，鲜明地表达出东部地产集旅游、度假、休闲、居住等功能为一体的生活主张，带动了商住、旅游的发展，人气也更加兴旺起来。可以说，盐田在规划的引导下，人气、交通、配套三者相辅相成，层层推进，逐渐发展为一个新的滨海高尚住宅区。未来的盐田地产将成为东部的一个亮点。

关外：地产持续升温

    从供应量来说，随着关外地产的升温，龙岗及宝安大幅地块的出让、开发，将会维持2003年供应水平，不会出现较大的起落。虽然土地日益紧张，但是从整体上来看，相对于分散在开发商、企业手中的土地，总量还是非常大，加上旧城改造全面提速，由庞大的市场供应量带来的市场竞争仍然不容忽视。预计，今年在宏观调控和规范楼市方面采取的一系列积极措施，将会在2004年发挥更加有效的作用，深圳一手住宅的供应量将继续保持平稳。

    随着西部通道的建设，使南山楼盘价格普遍上扬，也将在两年内给宝安带来一定的商机，同时地铁规划也为宝安中心区描绘了美好前景。总体上来说，未来1~2年内，宝安楼价有可能出现波动，但供需情况还是基本能平衡的。随着各项规划的实施，其成效和影响的逐步显现，目前的地产格局也必将发生较大变化。

2004年龙岗区房地产市场的整体发展态势将继续向好。

    土地方面，龙岗区的土地存量尚有大量未开发用地，在深圳关内土地日渐稀少的今天，龙岗区土地交易却达到上百万平方米的成交量。大面积的土地储备将成为地产商未来立足龙岗的关健。预期明年龙岗区仍将会有大面积的土地开发。

    市政配套方面，政府加大力度投入，有利于推动房地产业发展，如龙岗中心城规划、深惠公路的扩建、清平高速的动工、旧城改造等。各配套工程的落成使用后，龙岗区的居住环境将得到进一步改善。

    另一方面，品牌发展商已经深度介入，并在龙岗区都有较大面积的土地储备，诸如万科、中信、招商等一批实力较强的地产商的投资，将会带动整个片区的商住楼开发，提升片区住宅的整体地位。

    价格方面，业内认为2004年在各利好因素的刺激下，楼价仍将会缓慢继续上涨，与关内楼价进一步接近。而2003来初以来建材的高涨，同时也会在2004年的楼价上有所反应。但龙岗区房地产市场目前尚不具备高速发展的条件，因此楼价上涨幅度也将不会太大。

    罗湖：房价进一步平稳上涨。

    宝安：楼价有可能出现波动。

    龙岗：楼价仍将会缓慢上涨。

    盐田：东部的新亮点。

    南山：供应量大，热点多。

    福田：市场升值空间较大。

    2004年值得关注的片区和部分代表楼盘

    中心区香蜜湖华侨城红树湾罗湖高新南南山商业文化中心区南油西丽竹子林宝安中心区龙岗中心城盐田新世界中心、联通大厦、金中环商务大厦、国际商会中心、九州创展大厦、航天大厦、城中雅苑、雅颂居、星河国际金地香蜜山、水榭花都3期、熙园、联泰地产项目、中旅国际公馆天鹅堡2期、假日湾、红树东方红树西岸、中信红树湾项目、泰然金谷鸿翔花园、百仕达东郡项目、鸿业苑、雅典阳光、合正星园、碧岭华庭中信海阔天空、海怡东方、阳光带·海滨城、万豪商业广场、滨福广场、滨福庭园、麒麟花园西海明珠、滨海之窗、南山美墅、漾日湾畔光彩新世纪家园、新一代公寓、南油百富大厦俊峰丽舍、南国丽城、城市假日越海家园、金海家园、求是大厦、园博绿苑、创意侨苑深业新岸线、富通项目、幸福海岸、泰华项目万鑫五洲风情MALL、星河MALL、雅豪祥苑2期、新龙岗商业中心2期、龙岗商业步行街、柏龙·奥特莱斯东海岸、新世界倚山花园、Ⅰ领海、倚天阁、天琴湾
 
    深圳商报