近日，广东省财政厅负责人在全省财政工作会议上透露：“广东有可能在今年对不动产开征统一规范的物业税”。消息一经媒体披露，有如一石激起千层浪，在业界引起了强烈的反响。虽然正式的文件还没有出台，但各界都对这一事件表示出极高的重视，各方人士对于物业税是否该征、应该怎样征等问题议论纷纷。
目前，我国的土地使用实行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权，而其中大部分税费，用地者须一次性支付。在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60％，建筑成本只占40％。购房者买一套房子，房价中已经包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。由于各种税费过高，在“羊毛出在羊身上”的前提下，造成了房价过高的直接结果。
日前，中国人民银行行长周小川在谈及开征物业税时表示，一个可能性操作方法是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，即把买房子前已经交的税，放到买房子后按年缴交收取。也就是说消费者的购房成本会大大降低，但是以后每年上交的物业税将比现在的月供要提高很多。
有业内人士表示，如果真的开征物业税，可能会出现房价下跌、买房容易养房难，投资热将得到控制等现象。当然，大家最关心的就是开征物业税会带来什么？房价会否因此下降？为此，本报记者分别采访了部分发展商、业内人士和普通置业者。
发展商喜忧掺半
1 置业者门槛不一定降低
据专家分析，依照我国现行的土地审批制度，老百姓在购买房屋时，房价中已包含了几乎全部的税费。而征收物业税，则是要将开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买房屋以后按年缴交。从理论上说，在购买新房这一环节上，消费者至少可降低10％至20％的购房成本。
那么，开征物业税后，消费者真的可以买到便宜的房子吗？深圳千岗地产开发有限公司总经理郑瑾认为：现在，深圳房地产市场发展比较平稳，价格基本处于一个稳定状态，2003年楼价上升的幅度很小，加上有些发展商还采取了各种优惠政策，实际上有些房价还是在下跌，这从某种程度上是有利于消费者的。目前这种购房方式，是消费者只要交了首期，未来固定的月供压力就会较小，但是开征物业税后，消费者未来的支付金额将会增加，而且随着地段的升值，要交的物业税会更多，消费者在购买时，就会考虑到很多因素。
持类似看法的还有香港钧濠地产有限公司的营销经理张蔓筠。她认为，开征物业税是土地交易市场良性发展的开始，香港早就开始实行这样的物业税了。各种关于土地的税收放到购房后交，开发商的资金压力会减少很多，但是对于消费者未必是好事情，因为首期的金额可能会提高。关于新旧房子的过渡问题，张经理也提到如果开征物业税，对现有的房子销售可能会有一定的压力，但是对于开征物业税之后的新房子就没有问题了。
开征物业税是市场趋势
关于物业税，欧美很多国家一直都在沿用。闽泰集团总裁助理陈万立认为，开征物业税在长期内和短期内会对市场造成不同的影响。从长远来看，开征物业税是和国际惯例接轨，对于中国的房地产市场是一种必然，也是一件好事情，可以使得中国的地产市场规范化。而且，它可以在一定程度上平衡目前部分地区房地产市场过热的情况，使得盲目投资的人冷静下来，重新考虑自己的投资行为。
其次，对于专业的划分有好处，只有片区物业升值，物业税才能上涨，这样会促使政府关注环境建设，积极主动地改善各种生活和交通配套，有利于提高整个社会生活环境的质量。发展商则更加专心做自己的房子，当建筑行为成为产生利润空间的惟一出路时候，发展商必须使自己的房子具备升值潜力，吸引消费者来购买。
再次，根据国际惯例，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，迎合这种市场需求，评估行业就会迅速地发展和规范起来，有利于市场的正常运作。
最后，减少了发展商的资金压力，可以防止资金链的断裂，也降低了消费者的置业门槛。但是从短期内来看，这个新旧交替的过渡时间，也会产生很多问题，房地产可能出现一种寻租现象，因为开发商的成本低了，很多不具备开发土地的人员也可能参与其中，造成市场短暂的不规范。
对于很多人议论的投资问题，陈万立认为不只是住宅的投资可能减少，而且商铺和写字楼的投资都可能会减少，以前有些人存在短视心理，以为一旦投资成功就可以终生受益，但是开征物业税后，税费是根据地块的升值潜力来计算，地块升值后，即使交过物业税也可能会继续征收。
除了以上的种种言论，还有一些发展商也有自己的看法，运泰实业（深圳）有限公司董事张玻琳表示，房地产是一个长期投资行为，一个项目有时候可能需要5年左右的时间，如果政策调整，对发展商是有很大影响的。目前，国内的房地产市场并没有完全成熟，在这个发展期，政府的政策实施应该考虑一个长远性，让市场来调节。
业内人士理性对待
2未必降低楼价
所有商品的价格都会在很大程度上受产品供求关系的制约，供过于求时商品价格便会下降，供不应求时则会上涨。据中原地产深港研究中心资料显示，2003年深圳住房市场供应总量大约在1200万平方米，比2002年1300万平方米有所下降，因此，去年深圳房价保持平稳增长态势。
世联地产总监甘伟谈到物业税时阐述说，物业税的实施很难直接降低楼市价格，毕竟，它只是诸多制约房地产价格的因素之一。楼价的涨与跌需要综合各种因素才能发挥作用，所以，目前断定物业税的实施一定会降低楼价的说法尚言之过早。按照政府2003年执行的严格控制一级市场土地转让的政策来看，目前深圳市区可供开发的土地资源越来越有限，乃至一些品牌发展商万科、振业等纷纷在关外寻找发展空间。可以预见，2004年深圳楼市的住房成交均价总体上将有所下降，但这绝不是因为《物业服务收费管理办法》出台所带来的，而是关外2004年楼市供应量的大幅上升，降低了以往深圳楼市的成交均价。同时，目前建筑材料成本的上涨、CEPA影响、香港楼价的回升等众多利好因素，也可能导致楼价的上升。所以，即使《物业服务收费管理办法》如期出台，也会与诸多因素共同对楼价涨跌起作用。
带动评估业发展
至祥地产总经理周玮分析指出，物业税的全面开征尚待时日。如果目前开征物业税涵盖了土地出让金等相关税费的话，将涉及国土、工商、税务等多个部门，征收涉及环节多、范围广，平衡起来难度大。同时住房的所有者也许并不在所在区域，实际情况复杂，特别是大范围的推广，难度不小。但它将产生的影响是可以预见的——物业税的推出将带动评估业的发展。
征收物业税以后，为了保证市场的公正公平成交，房产的评估工作的重要性将提升到至关重要的位置，只有保证了不动产业评估的准确性、权威性，才能保证市场的健康有序发展。回顾以往深圳楼市发展概况，单一的专业评估公司似乎微乎其微，它们大多集营销策划、调研、评估等综合能力于一体，其中，营销策划职能又似乎起着主导者的作用，在新的形势下，中介代理公司完全可以大展身手，深度挖掘属于自己的发展空间，这也必将全面带动房地产中介代理公司的蓬勃发展。
催旺租赁业
尊地地产董事长鞠泳坪认为物业税的实施将催旺租赁业，同时租金有望下降。开征物业税后，闲置房产的资金压力增大了，以前的房产闲置在那里不用支付费用，现在却要支付费用了，收取租金在房产投资中的比例将上升，炒卖房产的势头将得到一定的遏止。因此有理由相信，物业税开征将催旺租赁市场，租金可能在受到平抑后小幅下挫，租赁市场上的局面今后将更为有序。
从政府的角度来看，开征物业税主要有两方面的好处：其一，增加税收，保证地方固定资产投入资金的稳定来源，对于卖地而言，这一措施有利于缓解透支区域资源的趋势。其二，改善不动产市场目前的市场架构，部分费改税，更易于用市场的手段进行管理和调节。一旦征税全面铺开，则可以通过税率对房地产市场的炒卖、虚高、泡沫等情况进行调节，对高档物业的限制也可以自然调节，对于促进社会健康稳定发展是有深远意义的。
3 置业者反应平淡
一旦物业税开征，不管房价如何起伏，最直接受影响的就是普通购房者。在采访中，记者发现大部分置业者对政策法规的敏感度远没有想像中那么高，很多受访者根本不知道何为物业税，也不知道广东省有可能年内开征物业税。
在滨海之窗销楼处，一位从事保险行业的王先生告诉记者，虽然他准备在今年购房，但由于工作很繁忙，并没有特别留意有关房地产的新闻报道，所以他并不知道年内有可能开征物业税，也不知道何为物业税。但他表示得知这一消息后，会到网上仔细查阅相关报道。如果房价真会因此而下跌，那么他将把购房计划推迟。王先生的这种想法在置业者中是很有代表性的，在记者采访的过程中，80％的受访者都抱着相同的态度。看来，房价依然是绝大多数购房者决策最重要标准。
至于后续税收问题，正像一位受访者所说，就像月供一样，即便开征物业税，平摊到每个月中也并不会影响到生活质量，但是房价下降，目前持有的现金就有可能买到档次更高的住房。
但也有一部分购房者持不同意见，在绿海名都售楼现场，一位黎女士表示两天前她在网上看到有关开征物业税的报道，但并不打算因此而推迟购房。她说，“其实道理很简单，背着抱着一样沉，只不过是先缴后缴的问题。政府既然要征物业税，肯定会权衡利弊，不会让先买房的人吃亏，也不会让后来的人吃亏。”
虽然物业税对普通老百姓的影响远没有显现出来，但是在网络中，很多地产剑客早已为此争得面红耳赤。对于物业税出台会引起房价下跌，大家已基本达成共识。但是由此而对整个房地产行业造成怎样的影响，网络剑客们纷纷各执一词，总体看来，分为两类：
悲观论
代表剑客：半求观点：首期地价将可能非理性上涨
由于地价和相关税费分70年交，那么也就意味着占住宅成本50％强的地价和相关税费在销售时只需先交纳1／70,其余在剩余的69年中分别交纳，表现在房价中，成本就下降了49.29％。如果开发商将其中的10％份额占据为己有，也有39％以上的降价幅度。也就是说，深圳6000元／平米的房子，届时3600元／平米即可赢利销售，这种房价的降幅是惊人的。一旦针对原来的老购房者也每年征收物业税，就有可能出现“政策性负资产”。因此，物业税必须对新房与旧房有所区分。
另外，征物业税后房价中成本将有40％的降幅，那么，在拿地的时候，发展商为了获得拿地优先权，而供应方则为了多收地价，发展商与供应方都可能协商出高价。因为即使价格高，除以70以后表现也并不明显，即使比现在的土地价格上升15％，在房价中的表现也足以迷惑购房者。乐观论
代表剑客：鸿鹄
观点：房地产门槛降低，给购房者减压
房地产是个资金密集型的行业，对现金流的要求非常高，尤其是在建设初期，土地费用已经占整个开发成本的大部分。采用物业税后，开发商把第一期分摊费用计入成本中，而剩下的分摊费用在消费者用房的时候直接交纳。直接的后果就是减轻了开发商前期的资金压力，从而降低了房地产开发的门槛，同时也减轻了消费者的购房压力。
在现行税收制度下，购房者在购买房子时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。由于计税基数的成倍增大，导致消费者在购房时所要一次性交纳的税费负担过重。物业税的开征，是将现行购房者在购买阶段一次性交纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段统一收取，大大降低了购房门槛。
权威人士谈开征物业税与房价走势
房价降幅可观购房成本降低
周小川（中国人民银行行长）：我国将在适当的时机选择试点实施物业税，届时将对不动产开征统一规范的物业税（财产税），相应取消其他与房地产有关的税费。这意味着消费者的购房成本将降低10％至20％，但与此同时，由于税种的转变，购房后的物业税将比过去有所增加。
可以令房价下降
李剑阁（国务院发展研究中心副主任）：目前的批租制度使得地价较高，房地产价格也随之增高，因而居民置业的门槛比较高。而在“物业税”的模式之下，房地产业的税收征收环节后移，这样可以令房价下降。
开发成本可以大幅下降
赵燕菁（建设部专家）：目前国内所购的住宅属于把50年至70年的财产税（地租和规费）一次性交齐，而其他国家大多采用逐年缴交的办法。如果改用财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降。据估算，如果现在的建设成本按100元／平方米计算，把地价和其他费用所占开发成本的比例降到国外的一般水平，将使房屋开发成本立刻降到58元／平方米。
什么是物业税？
物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。比如公路、地铁开通后，沿线的房产价格就会提高，相应地，物业税也要提高。
中国人民银行行长周小川分析，从物业税的角度看，实际上涉及两种不同的管理方式：一种是城市土地采用批租形式，在这种形式下，政府必然希望土地能够卖出较高的初始价钱，以便改善交通等基础设施；另外一种是土地的初始交易基本不作限制，但是土地开发后，要定期进行评估，并征收财产税，即初始地价比较低，但每年都要承担一定的物业税。据分析，物业税改革的基本框架，是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。也就是说，把现在买房子时需交的税，放到买房子后，按年缴交。
物业税怎样收？
据悉，曾有专家建议，采用房屋原值70％作为“应纳税物业价值”，税率不宜高于0.5％。如以一套50万元的房屋为例，70％即35万元，最高0.5％的税率即35×0.5％＝0.175（万元），即50万元的房屋一年缴交0.175万元，每月缴交140多元，未超出普通家庭的承受能力。当然，最终物业税将以何种标准计算尚没有定论，但政府将会以保障房地产市场的健康稳定发展为基础做出科学合理的规定。
据《中华工商时报》报道，当前物业税的征收大致分为七个部分：
涉及土地使用的税收。包括农地占用、土地使用、契约、土地增值等税收；
涉及建设中的税收。包括每一单项产品生产和施工企业的营业税、营业税附加及提前预做的营业税利息；
涉及企业所得的税收。所得税和提前预缴的所得税利息、预缴的土地增值税及利息；
涉及房产或土地转让交易的营业税、契税、房产税、房地产税、土地增值税、所得税；
涉及房屋出租的营业税、房产税、所得税、契约税；
涉及物业管理的营业税、所得税等各种税收；其它产生合约的印花税等税收。
2004年02月13日
深圳晚报
