二手楼：活跃，前所未有 规范市场，简化交易和刺激需求三大利好将推动深圳二手楼交投劲升20％

　
　　深圳大批新旧商品房涌入三级市场，资源的不断扩增必然导致盘源和交易量的大幅增长，其最终刺激的是消费者强劲的置业。随着二手房按揭成数增加等多种优惠推出，以及按揭手续的日益简化，愈来愈多的潜在置业者被吸引到三级市场，其中尤以投资客居多。

　　机遇与危机并存去年12月，深圳地产三级市场行业有两件事值得一提。一是市政府制定的《深圳市出租屋管理改革与队伍整合工作实施方案》正式颁布实施。该《方案》中，市政府成立了市、区、镇三级出租屋管理办公室，统一管理出租屋，且在今年2月底完成总结验收，并正式挂牌办公。尽管罗湖、盐田、龙岗三区在2001年即着手出租屋的管理，但各区实施管理的方法不一，而该《方案》的出台，将使深圳三级市场租赁行业愈加健康发展。

　　二是深圳首个地产中介联盟“深圳家园”组建成功。“深圳家园”由“深圳家园网”与华庭地产等11家中介联盟组建，其欲通过联盟建立信息共享共台，以扩大地域覆盖网络，联合开发新的业务来增强市场竞争力，以达到共赢目的。至于其是否能给小中介公司带来崭新的生机与活力，则有待进一步观望。消费者方面，据中原地产市场调查数据显示，目前二手楼买卖租赁投资正日益成为深圳人的首选，如此，自然向地产三级市场中介商提出了更高的服务质量要求，但同时，相关政策法规的缺位，市场竞争的不规范，以及部分消费者“跳单”行为的无法制约等，其对深圳三级市场发展方面的制约又是不可忽视的，最明显的影响，2003年三级市场年成交量明明可以在2002年度的基础上再增长15％—20％的幅度，结果却滞后甚至落空了，其无论对地产中介商还是消费者而言，都是一笔巨大的损失，而之于政府，最直接的损失则是预期税收的减少。二手楼“转按揭”滞后据悉，去年深圳二手楼买卖付款方式中，按揭付款占77％，一次性付款者只占23％，而从购房总价和付款方式的比例上看，又位于高与低两个极端价位，即低价位的房子，购房者多选择一次性付款，此一方面说明高、低收入两个阶层均快乐无忧置业，另一方面，暴露的却是这方面问题，即部分委托人的房产由于这样那样的原因，纵有买家欲购，而作为中介机构却无力为双方进行办理“转按揭”手续，即“赎楼”。

　　究其原因，乃在于银行无法承担起其中的风险，一旦委托人的房屋产权在过户的过程中被法院查封，最终蒙受损失的则是银行系统。而担保公司的出现，尽管为买卖双方提供了一定程度上的便利，但其直接加大了买卖双方的成本。而香港方面的成功经验证明，二手楼市按揭购房完全可以“赎楼”与“转按揭”同时进行，最终受益人自然是消费者，并最大程度地保障了银行的利益。到目前为止，深圳三级市场行业主管部门依然没有就这一问题进行妥善有效地解决，而这一瓶颈一旦解决，依据香港地产市场的成功经验，深圳二手楼的成交量至少可以增加15％至20％，并呈现出前所未有的活跃局面。群雄竞逐二手楼市在采访过程中，笔者注意到，随着金地置业2001年进入三级市场，其他开发商亦陆续进入。去年进军三级市场的开发商有城建、天安、卓越等，代理商则有世联、星彦、同致等。值得注意的，去年底，万科首次出现在房地产交易会的二手楼展位上，向众多消费者宣传推介自身品牌，由此可见开发商进入三级市场的力度和决心。另者，目前深圳地产二级开发面积有限，三级市场成交日益增多，促使众多开发商和二级代理商纷纷进入三级市场，在塑造地域性房产品牌优势的同时，积极抢占市场份额。如此，二、三级市场由互动走向融合是一方面，但另一方面，市场竞争的不规范及无序化也由此暴露无疑。深圳地产三级市场行业竞争的不规范主要表现在如下三个方面，一是被品牌公司杜绝的“差价”行为在一些小公司那儿照做不误，二是行业内人才恶性竞争互挖墙角，三是市场竞争无序欠缺监督，而上述三点，急需政府相关主管部门出面协调解决，尤其要加大监管力度。倘任其自由发展下去，深圳地产三级市场将会愈来愈无序化，其最终损害的是消费者的利益。需求强劲与理性交易随着深圳大批新旧商品房涌入三级市场，资源的不断扩增必然导致盘源和交易量的大幅增长，其最终刺激的是消费者强劲的置业欲求。同时，随着二手房按揭成数的多种优惠，以及按揭手续的日益简化，愈来愈多的潜在置业者被吸引到三级市场，其中尤以投资客居多，去年的市场现象就说明了这一点，今年的市场行情只会看涨，而投资客的首选区域大部分集中在口岸物业和地铁物业商圈，像皇御苑、名仕阁等一些二手物业。相比罗湖和福田两区，去年南山区较少投资客入市，相信今年的情形会大为改观。同时，随着来深工作的人群不断增多，以及深圳本土人口的增长，这两类人群的首次置业需求自然随之增长。除此外，关外一手楼的大量开发，使得关外二手物业也随之兴旺起来，因关外配套设施的不断完善，以及相对市区便宜的价格，自然吸引了众多买家。去年关外总价在80万元以上的物业成交量增至13.22％这一信号，则表明高素质物业已开始受到置业者的欢迎，此又与我国国土资源部于去年2月18日下发的停止别墅类用地的土地供应通知相关，令高端市场的买家不再持币待购，而深圳在未来5年内都不再批别墅用地，相信关外的高端住宅今年一定会出现一个大的消化量。但同时，在采访过程中，笔者听到最多的呼声，则是如何制约部分置业者的“跳单”行为。

　　这是让人头疼的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。香港政府始终是保护地产中介行业的，委托人及购房者一旦与中介商签署了看楼委托书，如跳过中间人与其他公司成交，中介商可通过律师向其索赔同等数额的中介费。

　　深圳地产三级市场行业主管部门对此现象将如何作为？这也是行业内普遍关心的问题。我们拭目以待。据业内人士透露，一家颇具规模实力的“新秀”地产商正联合另两家中介商，欲凭其雄厚的资本实力抢占三级市场这块大蛋糕，目前其已达成收购意向的地铺超过20家，而其公司名称、架构尚在筹划中，三级市场争夺战已悄悄打响。