2003年的房地产市场延续了2002年快速发展的势头，虽然经历了SARS和央行的政策调整，楼市仍然是一路飘红。而2003年供应量的减少，更反映了深圳房地产市场的理性调整。这种理性的调整同时也反映出，政府和开发商在房地产开发上更为理性和谨慎，这对总体市场的长远发展来说无疑是有积极意义的。

通过回顾和分析2003年房地产市场的各项数据指标以及市场的动态，并结合今年年初的市场情况，可以看出，2004年深圳房地产市场所面临的局面比较复杂，但极有可能继续表现为调整状态下的稳定发展。供给：潜力仍然存在2003年，市场新增供应从2002年1千多万的高位缩量回调，但仍然达到850万平方米，并且与消化量的比值首次低于1,呈现“供”小于“求”的状态。很多业内人士由此认为，房地产市场出现新的转折点，深圳新增商品房供应从此下调，可开发用地将日益紧张。

但实际上，无论是特区内还是特区外，开发商手上的土地储备数量还是相当可观，供应减少只是市场理性回调、规避高风险的调整过程。另外，2004年开始的旧城改造运动将在几年内为市场提供“千万吨级”的市场供应量，因此深圳房地产市场仍可保持3至5年的高速发展。而特区外城市化进程的加速，也为深圳总体房地产市场的发展提供了资源保障。需求：经济增长坚定消费信心近几年，市场需求一直呈现增长趋势，反映出深圳较强劲的消费力，而这和深圳经济的稳健增长是分不开的。

近年来进行的产业结构调整和经济转型已经渐渐显出一定成效，居民个人可支配收入仍然领先全国。高新技术产业带的形成，让深圳在竞争中显示出其独特的核心竞争力和城市魅力。同时，作为改革开放的前沿阵地，深圳所拥有的投资软环境在一定时期内优于全国其他地区。正是这一切吸引着更多高素质人才落户深圳。

另一方面，银行信贷体制的日益健全和个人信贷业务的拓展也使更多的年轻人有了更多可供支配的资金。信贷消费在年轻一代中的普及将大大降低年轻人的置业门槛，进而刺激住房消费。价格：必须谨慎判断进入2004年，关于房价走势的探讨层出不穷，表明公众的关注热点仍然难以摆脱价格影响。但实际上，在目前房地产市场发展还不成熟、二手房交投量不足的情况下，房地产价格的波动与市场实际的情况有一定差距。

首先，在行业高速增长的发展过程中，统计口径难以长期统一，新问题、新现象不断出现；其次，统计对象存在非常大的不确定性，比如，豪宅交投增加就会明显拉高供应价和成交价，并不能说明总体物业价格在上涨；再次，由于合同价与实际价之间存在差距，也导致房价这一物业价格标签在目前的行业发展情况下，难以充分表达物业价值和供需变化情况，须谨慎看取。2004年：地产格局将遭遇变数曾在2003年被广泛关注的地铁和CEPA等利好事件，其影响在目前的楼市中还没有完全体现出来，2004年仍有可能成为地产界热点“燃烧”的重要题材。

与此同时，2004年初关于物业税的种种猜想一旦落实，必将会引发新一轮的“地产论剑”。而随着物业税的开征，市场经济的趋利本性必将引致现有地产格局的改变。

此外，有关地铁站点落定的具体位置等各种不确定消息，都将引起房地产市场热点的此起彼伏，成为各家公司逐鹿地产、自由博弈的契机。

2004年，随着房地产市场的日益成熟、规范，市场竞争也日趋惨烈。无论是对发展商还是对相关的中介代理等行业而言，都将面临优胜劣汰的结构性调整。而在这场行业的大调整中，消费者才是最直接的获益者。在同等总价下，无论是建筑设计和质量水平，还是社区环境、物业管理，置业者现在所享受的居住水平都明显高于两、三年前。从这方面看，2004年深圳房地产的发展将是稳健的。

（中原地产深港研究中心）