2004年初的楼市表面看来显得比较淡静，但国土局从不久前公布的深圳商品房销售数据中却能零星感到2004年将是深圳地产不平常的一年。

商业、办公楼

走俏早春楼市

2004年1月份，深圳商品房的销售量呈现明显的走高态势，较2003年同期销售面积增长10.4％，销售金额增长23.2％，销售金额增长比例明显高于销售面积增长，反映2004年1月成交单位的合同价较2003年同期有较大的增长。

但2004年较同期增长的10.4％，并不是体现在住宅上，相反住宅还出现了3.6％的降幅。2004年1月销售面积增幅最大的是办公类，增长257.57％，增长贡献率74.1％；其次是商业，增长76.28％，增长贡献率40.3％。

办公楼、商业与其他类销售面积增长迅速，反映全市商务、贸易环境建设和社区配套建设加速外，市场多元化发展趋势已经初见端倪。可以想见，2004年写字楼市场和商业市场将在整个楼市中扮演更重要的角色，市场热点也将向其转移。

写字楼市场

沐浴最温暖春风

首先从销售面积看，2004年1月销售面积增幅最大的是办公类，增长257.57％；其次从销售金额看，在2004年1月的销售金额增长中，办公类物业仍然是增长贡献最大的；最后在住宅价格走高的同时，商铺、办公楼的价格都在走低，商铺的同比跌幅竟然达到了25.7％，说明商铺的市场供应激增，从而导致需求相对疲软，价格下调；但办公楼的增长迅速，销售量也激增，价格则仅出现3.9％的回落，可见对比商铺，办公楼的市场前景更为看好。

住宅市场呈现三大分化趋势

一、总体缩量上档，震荡攀升趋势明显。

由于受到春节等因素的影响，2004年1月住宅销售面积同比去年同期下降3.5％。虽然销售面积有下降，但销售金额较去年同期则依然存在7.2％的增长，物业单价也呈现上扬趋势，环比上月增长了1.43％，约86.3元，震荡攀升、提升档次之势明显。

二、小户型领唱2004年

从2004年1月销售结构分析，在较为冷清的大市下只有单身公寓呈现出较大增长，成交套数和成交面积环比分别增长54.1％和65.1％。别墅的成交套数虽然也有环比50％的较大增长，但由于别墅成交户均面积的大幅下降，成交面积仍然呈现9.6％的负增长。其余房型结构则都呈现50％左右的下滑趋势。

以上数据说明，2004年1月，单身公寓的销售走旺，小户型甚至超小户型引领市场热点，置业者年龄走低，成交中的投资意味增强，也反映民众特别是年轻一代对深圳经济发展前景看好。

三、豪宅成交小户化，积极消化应对市场。

从今年1月的销售数据看，别墅的消化速度开始加快，在大市低落的情况下，成交套数逆风飞扬，环比上月增长50.0％，但成交金额环比则下降9.6％，成交户均面积下降65.9％，呈现小户化发展趋势。

豪宅需求的户均面积走低的趋势，反映豪宅的竞争已经进一步转移到资源和质量的竞争上来，同时户均面积的缩减，反映豪宅的置业群档次开始下调以扩大消费群，这样的趋势很有可能给一些总价不低的大面积豪宅带来更大的消化压力。别墅市场未来的分化将较为明显。

此次公布的数据同时也反映前期政府对土地市场和银行信贷政策的调整效果已经渐渐显现，成交户均面积的缩减也说明别墅的购买需求开始悄然转变，回归理性消费，别墅所占据的优势资源和营造的环境将渐渐成为别墅销售核心主导因素，而户均面积的缩减，则反映别墅的置业门槛有降低的趋势。低成本与高享受的市场博弈将成为未来别墅市场的对抗主流。

作者:中原地产深港研究中心