最近，深圳的楼价走势成为大家关注的焦点，起因是物业税的即将出台与建筑材料的涨价。猴年伊始，便有少数新面世项目提价，提价的主因是建材涨价；甚至有业内人士，因物业税即将出台，预测2004年楼价最大将有39％的降幅。对此，笔者认为楼市楼价的降与升还是市场说了算。

从全国范围来看，楼市出现了提价与降价相互较量的现象。北京、上海目前均出现个别楼盘降价几千元的现象，同时，北京、广州也有部分发展商商量集体提价的行为，但这种降价与提价毕竟只是单方面的个别行为，个别发展商降价也许是为了资金的快速回笼，发展商一厢情愿地调高楼价，市场是否认同和接受还有待验证。毕竟，楼市目前是供过于求的买方市场，楼价的决定权并不在发展商手中，而是在消费者手中。虽然发展商有关楼价将要上涨的理由和依据都比较充分，业界也普遍认为今年楼价会有一定的上升，但是，毕竟楼价是取决于市场需求的，而不是取决于发展商的成本和主观意愿的。

楼价由市场来决定，由市场的供求关系决定。而在供过于求的买方市场，主动权是在消费者手中。只有在一定的垄断条件下，发展商才可能囤积居奇，获取暴利。

可以说，在目前的市场条件下，市场需求还未成为拉升楼价的主因，因此发展商要想达成统一提价的联盟和意愿是很困难的，只要楼市还有部分发展商不跟进，就不可能达成集体升价的声势和集合效应。当然，如果国民经济整体向好，楼市在整体经济发展的情况下，完全有可能出现楼价止跌回稳、走出下滑和低谷的状态，甚至可能出现楼价攀升的情形，但先决条件是整体经济必须向好。如果这个条件不出现和不成立，在目前深圳楼市有效供求比例基本平衡的情况下，是不可能出现楼价大面积和大幅度涨价或下跌情形的。

从深圳楼市目前的发展水平来看，福田、罗湖、盐田三区楼价相对较高，而这三区楼市发展也相对较早，楼市环境相对成熟，在此情形下，三区楼价涨幅有限。因三区可供开发的土地资源日渐缺乏，估计即使物业税方案实施，对三区楼价影响也不大。而对于南山与关外市场而言，楼价相对较低，配套、居住环境、交通也相应存在一定不足，随着目前几区的快速发展，预计今后楼价有一定上涨空间，但这种上涨不是由建筑成本的上涨所致，而是自身发展到一定成熟阶段后，物业价值的一种自然上升过程。关于降价，三区本来楼价偏低，因此降价可能性更是不大。

从今年乃至今后我市的楼市发展趋势来看，关外楼市供应量在全市楼市供应中的比例将大幅提高，因关外与南山楼价总体偏低，所以，可以想象未来全市楼价成交总均价将有所下降，这主要由关内供应量的锐减所致。因此，我们不能只从楼市和发展商的角度以及成本因素来分析楼价的走向，而应当宏观地把握经济全局，对市场需求的动态和变化进行研究和分析，个别区域个别对待，这样才可以对楼市的动向和走势了如指掌。

在目前成熟的市场环境下，既没有无缘无故的涨价，也没有无缘无故的跌价。

作者:记者鞠波