一石击起千层浪！近一段时间以来，房地产业内乃至市民百姓最为关注的莫过于有关“物业税”的开征问题了。

中共十六届三中全会明确提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。

广东省财政厅厅长刘昆日前在全省财政工作会议上亦透露“广东有可能在今年对不动产开征统一规范的物业税”。

物业税是针对土地、房屋等不动产，对其所有人按一定税率和一定期限（通常为年）征收的一种财产税，而应缴纳的税值会随着物业市值的升高而提高。比如公路、地铁通车后，沿线的土地价格就会提高，而每年应缴的物业税也会相应提高。

物业税的开征，牵涉房地产业的投资、开发、建设、交易、出租、物业保有等几乎所有环节，势必对社会经济生活的方方面面产生重大而深远的影响，势必对各级政府、银行、发展商、消费者、投资客等各个社会经济主体产生重大而深远的影响。

猜想一：房价降多少？

现阶段，我国实行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权，而其中大部分税费，用地者须一次性支付。据分析，在目前的住宅成本构成中，地价及税费所占比例超过50％。

根据财政部官员的权威说法，开征物业税是把开发商造房子时缴的税费，包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等，统一改由房产持有人在房产保有期逐年交纳。

■住宅最高理论降幅可高达4成

物业税一旦开征，在开发成本大幅降低的前提下，从理论上说，房价随之大幅下调或可预期。由于地价和相关税费可分70年交纳，假设住宅开发期为2年，那么也就意味着占住宅成本约50%的地价和相关税费在开发期只需先交纳其中的2/70，其余在剩余的68年中分别交纳，总体开发成本下降了（70-2）/70=97.14%，表现在房价中，成本就下降了50%×97.14%=48.57%。如果发展商将这种成本降低的好处全部让利于民，那房价下降的幅度之大无疑是十分惊人的！

不过，这只是基于理论基础的极限假设，实际情况可能会复杂得多。比如，由于土地资源的稀缺性及过度争夺，实际地价及相关税费可能比理论假设的2/70有较大幅度的增长，将导致实际住宅开发成本的较大幅度提升；同时，发展商让利幅度的大小还取决于市场供求关系，如果市场销售对发展商有利，作为“经济人”的发展商是不大可能将成本降低的好处全部让利于民的。所以，实际房价降幅将不大可能达到4成的理论高处！

■多数专家倾向于房价下降1至2成

猜想二：养房成本增多少？

物业税开征标准有多高？这同样是业界和市民百姓极为关注的一个问题。

财政部税政司一位负责人进一步透露，目前为止，物业税的税赋水平尚未确定，但有一个基本原则，即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费基本相当。

在澳门特别行政区，对物业实得或由官方估之租金（倘若没有租出者）征收分别为16％或10％的物业税。

在香港特别行政区，须按物业的租金收入缴交物业税。税额是按每年租金收入减去20％作为修葺及支出后，再以15％计算。

在我国内地拟开征的物业税，曾有专家建议，税率不宜高于0.5%，如以一套50万元的房屋为例，每年应交纳的物业税为50×0.5%＝0.25（万元），每月缴交208元，可视为尚未超出普通家庭的承受能力。

再以“供楼”案例对比分析征收物业税前后的经济负担。假设一套价值50万元的房屋，首期付2成，“供楼”期20年。

开征物业税之前，向银行借款40万元，月供款2649元；

开征物业税之后，房屋总价变为25+25×2/70=25.7万元，首期2成6万(取整)，向银行借款19万元，月供款1258元。若考虑新增物业税负担，每月实际应负担1258+(500000-257000)/68/12=1556元，比开征物业税之前的月供款负担尚低1093元。为什么会有这么大的差距？原因在于开征物业税后比开征前少借款21万元，其中负担之差正是银行利息所造成。

猜想三：旧有物业是否征税？

目前商品房购买人已经在房价中一次性缴纳了多年的土地税费，而物业税一旦开征，如果对所有的房地产一律按新法征税，则对已购房者来说，一来将大大增加其负担，二来也是重复征税。

如何处理过渡时期的税收政策，是开征物业税面临的最大矛盾和难题之一。

有专家建议，物业税的开征需要有一定的过渡措施。可以在新税法实施的一定期限内，对老的房地产采取老政策；也可以对收入水平或物业价值在一定标准以下的城镇居民和农民减免征税，使低收入的居民和大多数农民在一定的时期内不用负担物业税；同时，根据经济发展水平和收入水平的提高，逐步缩小减免税的范围。

猜想四：将出现大量“政策性负资产者”？

开征物业税，购房成本下降了，如果房价随之大幅下降，在两种情况下将极有可能出现大量“政策性负资产者”：

一是老房和新房都要交纳物业税，只是税负轻重不同，即新房税额的调整考虑土地出让金的因素，而老房的税率暂时不含有土地出让金并入的因素。据悉，有关方面已将此列为开征物业税考虑方案之一。

二是老房不用交纳物业税，新房需交纳轻微的物业税。

一旦不幸涌现大量“政策性负资产者”，将导致更多的“断供”情况出现，进而增大银行个人房贷业务之坏帐率，引发新的金融风险。

猜想五：如何评估房地产价值？

根据国际惯例，征收物业税需要有关部门定期评估房地产的价值，而目前国内物业价值评估体系远未完善，如何合理评估不断变化的房地产价值从而据以征收物业税也将是有关方面面临的一个重要问题。体系未建立，配套不完善，市场不规范，在此情况下，开征物业税有可能引发不容忽视的社会问题。

猜想六：物业品质可望大幅提升？

开征物业税后，地价大幅降低，导致房地产行业进入门槛大大降低，因而将促使大量钟情于房地产“暴利”的其他行业企业进入“抢食”。同时，对于相当部分实力弱小的中小发展商，也可一解等米下锅的窘境而大展拳脚。地价放松的直接后果将不可避免导致房地产市场的“场面”更热闹，竞争更趋剧烈。

不过，房地产市场竞争更趋剧烈的背后，消费者将从中受益，因为物业的品质将可望得到大幅度的提升——就象当初彩电市场的剧烈竞争催生彩电品质的划时代提升。

猜想七：高档住宅行情看涨？

由于房价的大幅度下降，高档住宅的目标市场即刻变得更为广阔，部分望“高”兴叹的购房者，有可能在征收物业税之后做出决策，购买降价了的高档住宅，导致高档住宅市场行情看涨。

但另一方面，如果物业税的计征标准高巨，高档住宅的养房成本亦将大大提高，那些超出自身经济实力的购房行为将因此得到抑制，所以，高档住宅行情不可能一飞冲天，从长期来看，开征物业税不会导致高档住宅市场的非理性发展。

猜想八：打击房地产投资？

银行利息的降低，股市的长期低迷，使得房地产尤其投资性物业成为近年来投资的一种重要手段。发达的房地产尤其投资性物业市场也离不开适度的投资甚至投机行为。

有关人士指出，物业税改革的目的不是要特别打击物业投资行为，但开征物业税导致楼价下降后，房地产投资利润空间减小，炒楼的风险也将增大。另外，初始房价下降后，老百姓购房的能力将增大，令房地产炒家知难而退。

问题还在于，目前在房地产市场以“买房出租”及等待物业升值的购房行为将会受到打击，因为在这种新的税收制度下，“买房出租”的利润会大大缩水，投资者会把资金转移到其它投资项目中，从而影响投资型物业的市场前景。

猜想九：导致移民潮？

深圳某地产研究人士认为，物业税的开征将导致移民潮的产生，这对关外和盐田的房地产发展将有很大的影响。

他认为，当一个地区的税负随着经济发展而比周边地区高的时候，也就意味着地区生活成本的提高，在与收入、环境的权衡之下，部分人将选择迁移到税负更低的城市居住，导致城际间移民潮的出现。就深圳而言，由于土地价值的不同，盐田和关外的物业税会相应低一些，导致这些片区的生活成本相应较低。而随着关外城市化进程的加快，环境质量的差距日益缩小，市区的人就可能迁移到关外居住，从而为这些片区的房地产发展带来重大机遇。

猜想十：开征物业税有什么深层原因？

长期以来，居高不下的土地出让金加剧了国内房地产开发投资和金融业的风险，如何防范因房地产引发的金融风险问题早已引起了国家有关部门的高度关注。自去年以来，国家进一步加大了对房地产开发投资和银行金融风险的监察。开征物业税，从而大幅度地挤出土地出让金的泡沫，降低房地产投资开发风险，并促使金融系统摆脱房地产泡沫的冲击，提高金融系统防范房地产金融风险的能力。这是国家希望尽快开征物业税的深层原因之一。

其二，开征物业税，不论是哪届政府出让的土地使用权，都需把开发环节所产生的税费在一定期限内分摊，可进一步规范并有效地均衡甚至增加国家税收。政府每年按照评估价值对房产持有人征税，政府财政收入与其辖区内的房地产价值直接挂钩，将促使地方政府改变长期以来盛行的短期行为，更加关心投资环境的改善和生活质量的提高。