近日，深圳国土部门公布了今年年初楼盘的销售情况，表明我市房地产市场需求旺盛，供求关系基本平衡，销售商品房与去年同期相比增长一成。非住宅物业销售面积大幅增加，楼市总体保持持续升势，整体形势可谓一片飘红。

住宅市场稳中有升

楼盘因“楼”而异

深圳楼市今年保持了持续增长的态势，近期多个新盘公开发售，掀起了新一轮楼市热潮。

去年就开始解筹的部分楼盘在今年前两个月均有不错的业绩。如金城华庭销售已超过九成。近期新盘都陆续推出，如位于罗湖文锦南的御风庭、福田精彩24家园、龙华新阳丽舍、南头关鸿昌花园等多个楼盘均于3月初公开发售，被誉为“2004郊居第一盘”的桂芳园六期二主团正式开盘，掀起了3月楼市新热潮。

从罗湖区推盘量来看，今年上半年的市场竞争将非常激烈，供应量十分庞大。新楼盘的特点非常明显，都集中在东门路、春风路、凤凰路、嘉宾路等生活配套极其完善的地段，又或是交通方便的口岸；都集中定位在中小户型。南山楼市依然亮点纷呈，鼎太风华三期通过板楼和露台的设计，在差异化中获取置业者的认同，楼价创出片区内的新高。

与新盘竞妍形成对比的是，即将亮相的楼盘呈现出蓄势待发、锋芒毕露的态势，如位于罗湖的星桂园500个单位，尚未开盘，认筹数已逾400个。而福田区的金地香蜜山开始发力推广，目前认筹数超过500个，4月中旬正式解筹；香榭里的新产品SKYHOUSE举行了产品发布会，独特的“卖点”也吸引了业内外人士的广泛关注。南山的海怡东方认筹数已突破400个，4月11日将公开选房；小户型楼盘钰龙园的认筹数也超过500个。

2、3月份楼盘的楼盘推盘量和解筹量持续增长和正在蓄势楼盘的良好表现，显示出今年的楼市大战已经在春季提前上演。

从很多楼盘的销售速度和价格走势，可以看出深圳住宅市场的一个主流趋势，即高密度正在向低密度发展，高层正转向小高层、多层、TOWNHOUSE、别墅的方向发展。这可能是一种回归自然，也可能像有人说的，“因为城市日趋污染，工作压力加大，住宅转而向环境更自然的方向发展。”从销售的住房型号，我们又可以看出楼市的销售价格以及分析出楼市的销售状况。从上面的结果看，业主大多是青年人，其整体对楼市各方面的倾向会影响到楼市的销售状况。

深圳中原地产总经理李耀智分析，对于楼盘的销售状况是因“楼”而异的，尽管楼市全面复苏，但复苏的背后，仍然要看楼盘的品质和位置。并不是每个楼盘都可以热销的，相对来说，地理位置极佳的比如楼盘在公园附近的都会有个不错的业绩。总体来说，热销仍是大势所趋。

写字楼销售火爆

走势渐趋平稳

今年1月份，深圳办公楼销售面积与去年同期相比增加264.7％。销售出现异常火爆的局面。但2月份相对于来说，虽然持续增加，但速度有所放慢，比1月份下降了15.8％。

深圳国际商会中心的开盘预示着新一轮写字楼热潮即将兴起。目前，深圳的写字楼主要集中在罗湖区和福田区，罗湖区的写字楼市场已经相当成熟，未来的开发量较少，可期待值减少；南山区由于位置的相对独立性，写字楼的辐射区域较小，以片区消化为主；而福田区，由于新中心区的崛起，特别是CBD商务中心区的发展，必将使该片区成为深圳写字楼市场关注的热点，未来总供应量将有个较大幅度的增加。

同致地产董事长王波认为，目前深圳楼市之所以出现热销局面，与种种利好因素的刺激有关。CEPA的正式启动，深港一体化进程的加快，使非住宅物业的需求增长强劲。另外，在深圳逡巡的温州购房团的影响力也不容忽视的。

王波同时也强调，在写字楼方面，市场供应量太大，需求如果得不到有效释放，会形成激烈的竞争局面，价格大战出现的可能性是存在的。就目前的情况来看，一些利好因素促使了写字楼的热销，但因为今年的建筑材料上涨，物业税等影响，写字楼的价格也有一定幅度的上升。

这必然也会影响到其销售势头。今年深圳的写字楼市场供应过多，也必然会影响到楼市的销售。利好消息和不利因素的相互作用，冲淡了他们单个之间的作用，使得写字楼的销售走势会在未来的几个月内趋于平稳。

商铺持续上涨

规范方能劲销

1月份，商铺销售与去年同期相比增加93.3％。对此，有地产界人士分析认为，整体看好是商业用房的大方向，但是，各片区的价格走势各有特点，福田、南山各有热点热点，关外商圈也将形成。

关外宝安、龙岗两区商铺销售量占总量的半数。今年龙岗的商业项目必将在深圳六大区最火爆，近期，碧湖·皇冠假日国际商业街区借势城市化进程这一大背景，提出了“创富新理念”，成为商铺市场一大亮点。宝安暂无大体量的纯商用物业将推出的信息，但该区作为“大盘托市”的区域，住宅配套商业将担纲宝安商铺的主角。

区政府重新对罗湖定位，并推出“罗湖区未来五年商业发展规划设想”，计划用5年时间重点发展东门商业步行街区、人民南商业文化中心区、笋岗物流园区三大商业片区，人民南商圈等地改造工程正加紧进行，相信，随着改造工程的完成和地铁的开通，罗湖商业将重新焕发光彩。

中心区西移、华强北改造、上海宾馆重建、CBD商圈规划……无一不对福田的房地产尤其是商业地产发展起着极大的推动作用。目前，华强北的商铺销售价格有的已在3万元／平方米以上了，将来涨幅更大。

至祥投资策划公司总经理周玮认为，从商用物业的发展前景来看，不仅价格上升，而且涨幅会较大。因为深圳的经济发展是有爆发力的，发展速度快，而商用物业本身的投资回报高，出租率相对住宅更高，所以也是一种受欢迎的投资物业。

就目前的情况分析，价格的涨升，并不是各个位置都一样的。周玮认为，目前商用物业的热点正在走向分散，关外的商用物业发展迅速，会成为一种趋势。随着关内人向关外迁移居住，关外商圈正在形成和扩大。在关内，如南山、福田等，由于日渐成熟，供应量减少，虽然价格上升很快，但上升空间有限。

置业国际总经理罗志聪强调，商铺属于高风险、高技术的地产开发种类，涉及商业定位、经营、推广等充满挑战的商业领域，随着商铺推广技术的提高和风险的不断增大，期望大商家加盟而一劳永逸、只管销售不论经营的急于求成的想法，都是不切实际的。商业地产的开发，必须充分认识商铺开发的高价值与高风险，建立综合的商铺开发与营销、营运体系，从商铺的前期定位策划入手，从商业资源整合做起，并对商铺经营真正负起责任。

作者:记者玄伟东本报实习记者周璇