2004年，深圳将成为全国第一个没有农村的城市。1月3日，深圳龙华、龙岗两个镇政府已经摘掉了原来的牌子，挂上了街道办事处的牌子。而在今年年内，宝安、龙岗两区的18个镇将全面撤销镇级体制，建立街道办事处和社区居民委员会。届时，深圳的最后一批总数达27万的农村人口将全部从“村里人”转为“城里人”。

与深圳全面城市化相呼应的是，原来特区内外两套不同的城市规划标准体系将重新调整，实行关内外统一标准。宝安、龙岗两区过去的村庄建设用地也将全部纳入城市化用地范畴。有专家认为，关外城市规划的调整和升级，无疑传递出这样一个信息———过去散乱、无序的关外房地产开发时代已经宣告结束，代之而起的将是一个城市规划标准更高，配套更完善的庞大的城市再造工程。在这一划时代的造城运动中，已经在关外拥有土地或者正在建设项目的房地产企业势必成为至关重要的角色，并担负着义不容辞的历史责任。

城市再造工程房企责任重大

振业横岗项目营销总监罗迈认为，深圳关外城市再造工程，不但面广量大，而且重头戏必将落在众多房地产企业身上，这就要求从事关外开发的企业必须远见和实力兼备。所谓远见，罗迈的观点是，要有超脱的思维、创新的意识和不同于以往的操作和运营手段。至于实力，罗迈认为，一方面，关外的楼盘从体量上看普遍大于特区内，如果没有相应的资本实力的企业，显然是不能维系的；另一方面，关外楼盘要升级，要改变过去千盘一面、低档次、低水平的旧有面貌，就必须在开发中实行市场细分。

然而，要在土地价格已然上升，而楼价与特区内仍有较大差距的前提下实现市场细分，同样需要发展商实力的支撑。这是因为，能够实现细分市场的往往都是关内的高端项目，它们不但可以通过价格实现客户区隔，而且还可以通过创新来满足一部分人的居住需求，而关外楼盘的价格壁垒低，很难用价格来实现市场细分。同时，创新投入会提高成本，增加项目风险，从而有可能失去低端项目赖以生存的规模市场，这就为关外楼盘提出了一个新课题。

要解决这一问题，只有通过开发企业的让利才能实现，没有实力的企业显然无法做到。

楼盘升级是必然趋势

深圳新安湖实业有限公司总经理田德祥认为，就目前关外楼盘来说，无论是社区环境还是建筑质量、表现手法，都与特区内有不小的差距。而去年出台的《深标》已经规定关内外的标准要一体化，这就要求关外房地产必须全面升级换代，在提高质量上下功夫，这是大势所趋，无法回避的现实。至于怎样升级换代，田德祥的观点是，提高开发标准，增强创新力度方为明智之举。他说，现在关外楼盘住户与车位比率太低，往往只有3:1，这一比率与特区内的1:1的标准差距太大，必须尽快改变。同时，在覆盖率、容积率、绿化率等主要指标上，关外楼盘有充分条件胜过关内，这也是关外房地产能够获得竞争力的重要手段。田德祥认为，提高居住舒适度是城市化的重要目标，发展商必须在这方面多下功夫，今后关外地产在户型结构、园区环境以及生活配套设施方面的要求和档次将越来越高，单体建筑亦将逐步退出市场，工业进园、居民（原村民）进社区等要求，都将直面房地产档次的全面升级。

提高性价比是取胜之道

日前在布吉新近亮相的楼盘峰之畔的发展商，深圳市龙岗国能企业有限公司总经理张志权认为，关外房地产要提高性价比，实现良好的可居住性，不能仅依赖或等待政府的举措，很多时候，开发商需要采取自救措施来提高楼盘的整体品质。发展商在开发楼盘之前，应该认真进行市场调研，做好产品定位，同时需要全面了解政府的规划，并自觉通过产品的微调纠正和减少整体规划对具体楼盘的不利影响。张志权认为，关外项目多年来一直靠价格取胜，而随着关外城市化的加速推进，低端市场的竞争最终仍然归结为性价比，当对高端产品的模仿成为规模以后，通过产品设计创新提供的全新居住体验，将成为提高性价比的关键因素。所以，未来关外房地产的发展将很大程度体现在建筑本体的创新和环境规划的新思路上。这样的项目，其性价比并不单一体现在成本价格比上，而是直接反映在投资回报比上。

关外地产要内外兼修

佳兆业地产总经理刘强、深圳中海地产助理总经理董立以及卓越集团策划总监李宁、锦绣江南地产副总经理伍时忠、志联佳地产总经理肖辽生、美丽集团罗芳等许多关外发展商代表，对未来城市再造背景下的关外房地产发展都提出了建设性意见。他们认为，当务之急是要做到内炼外修。所谓“内炼”，是指关外房地产在目前低价格的态势下，要提高服务质量，充分发挥低密度、大容量以及良好的生态自然环境等优势，必须在楼盘质量、户型结构和社区环境上做足功夫，做出精品。“外修”是指关外房地产与整个环境的营造和基础设施等实质性框架的搭建，如整个居民区的配套设施要与关外城市化进程中的大规划协调，符合城市规划的总体要求。不少专家指出，目前关外住宅的最大隐患在于“外修”功夫不到家，配套设施不完善和交通不顺畅等等，这些因素，亟待在城市化过程中加以改进和完善。

营造城市情调迫在眉睫

深业地产董事长汪永大认为，关外房地产发展的紧迫任务是再造城市功能、增强关外居住环境的城市情调。汪永大说，城市情调对于深圳人来说，是一种说不清道不明的东西，多少关外小区内花园、洋房、会所泳池一概不缺，然而就是感觉不到那种都市味道，显然这是发展商不会营造氛围所致。汪永大认为，对于城市情调的营造，必须把握两大关键，一是人，二是场所。在最适合的场所聚集最合适的人，情调就产生了。从这个角度看，关外楼盘若要营造城市情调，首先必须以“都市化”定位聚集品位相同的人；其次，要在社区中提供高品质的城市味道浓厚的人际交往空间。当然，所有这些，都离不开房屋本身。住到关外去，人们更为关注住宅的设计、户型、园林的档次，关外住宅都市化，也意味着必须是城市制造的产品，而这些恰恰是目前关外住宅最欠缺的。关外美景与城市便利能否鱼和熊掌兼得，汪永大认为这是关外城市化条件下，房地产必须面对的重要课题。

作者:记者刘凤翼