历时三年几易其稿，深圳新的住宅物业服务收费指导标准已经出台，并将从11月1日开始实施，有效期为两年。昨日，深圳市物价局联合市国土资源和房产管理局发布了《深圳市住宅物业服务收费指导标准》，并对其进行了详尽解释。在收费水平上，新的收费指导标准根据物业管理成本情况、市场变化等因素，对现行收费标准作出
适当调整。由于目前深圳住宅以高层为主，总体而言，收费水平是往下调。具体收费标准，随后将会在深圳红盾信息网和国土部门网站上发布。

　　新指导标准

　　多层住宅的最高一级和最低一级分别为1.3元/m2？月和0.6元/m2？月，比现行标准上调30%和20%；

　　高层住宅的最高一级和最低一级分别为3.9元/m2？月和1.9元/m2？月，比现行标准下调13%和27%.

　　收费指导标准改为菜单式

　　深圳现行的收费指导标准是区分多层住宅和高层住宅两种住宅物业类型，每个物业管理类型分成四个收费等级，每个收费等级有收费指导标准和对应的服务内容。需要注意的是，每个收费等级对应的收费指导标准是一个综合式的价格，即包含了全部物业管理服务项目、加总各项成本构成的一个综合价格。而新政策则将指导标准的形式改为了“菜单式”，即根据物业管理服务收费的成本构成，将物业服务收费细分为综合管理、共用部位与共用设施设备的运行维护、园林绿化、清洁卫生、公共秩序维护五个项目，每个服务项目划分为五个等级，每个收费等级对应收费指导标准和服务内容。这样，业主与物管企业在协商制定收费标准时，可根据物业的具体情况，分别选择各项服务的收费等级，最后加总形成其收费标准。

　　在收费水平上，新的收费指导标准根据物业管理成本情况、市场变化等因素，对现行收费标准作出适当调整。多层住宅的最高一级和最低一级的收费指导标准（基准价）为1.3元/m2？月和0.6元/m2？月，比现行标准分别上调30%和20%；高层住宅的最高一级和最低一级的收费指导标准（基准价）为3.9元/m2？月和1.9元/m2？月，比现行标准分别下调13%和27%.但由于目前深圳住宅以高层为主，总体而言，收费水平是往下调。

　　前期物业要高价得申报

　　物价部门相关负责人表示，新政策主要在两方面发挥作用：一是作为前期物业服务收费（新房出售尚未成立业主委员会的小区物业）的政府指导价标准，即五个项目的最高收费标准加总后的收费标准可以作为前期物业管理收费的最高收费标准，具有政府指导价的作用；二是作为已成立了业主委员会的住宅物业在业主与物业管理企业协商定价的参考。

　　相比“综合式”收费标准，“菜单式”对成立了业主委员会的物业，可以针对具体物业管理的实际情况，组合出至少3125种收费标准，而综合式的收费指导标准仅有5种收费标准，菜单式指导标准的指导性大大提高。

　　“新政策作为前期物业收费的政府指导价标准是一个很大的亮点”，物价部门负责人告诉记者，近年来一些开发商在卖新房的时候，趁机捆绑物管企业以及高额的物业管理费用。而业主在抢购新房的恐慌情绪下，无暇也无法就物业管理费跟开发商讨价还价。因此此次发布的新政策确定前期物业服务收费标准应在指导标准范围内确定，即高层最高3.9元/m2？月，多层最高1.3元/m2？月。如果因楼盘高档，收费标准确实需要突破政府指导价最高收费标准，那么物业建设单位必须在确定物业服务企业前3个月，向市物价局提出核定价格申请。未经市物价局核定的，不得超出《指导标准》的最高收费标准。

　　此次新政策的另一个亮点就是力促业主委员会的成立。

　　■焦点问题解答

　　物价部门联合国土部门答疑解惑

　　五个项目构成物业服务整体

　　业主可自点服务级别

　　1.“菜单式”指导标准发布后，业主与物业服务企业协商定价时，业主是否像点菜一样，可以在五个服务项目中任意选择项目，如业主可以不选择园林绿化项目或公共秩序维护项目？

　　答：“菜单式”让业主点的是服务级别而不是服务项目。首先，新政策发布的“菜单式”指导标准，是根据物业服务的项目及物业服务成本构成将服务项目分为五项，五个服务项目构成物业服务的整体，一般情况下，物业服务收费应包括五个服务项目，而不是在五个服务项目中选择一个或几个；其次，之所以发布“菜单式”指导标准主要是考虑到物业本身的差别。同一小区，选择不同的物业服务企业，收费标准不同；选择不同的服务深度，收费标准不同；不同的小区，共用设施设备、园林绿化等硬件配置不同，收费标准也不同；即使在小区硬件设施及服务水平完全一致的情况下，小区规模的大小也会影响收费标准。在“菜单式”模式下，尽可能多地考虑到物业的差别；再次，住宅小区收费标准的确定，应当遵照质价相符的原则，根据小区的具体情况，分别选择各服务项目的一个等级组合确定。

　　前期收费不得超《标准》

　　2.新楼盘确定前期物业服务收费标准的程序是什么？

　　答：新政策实施后的新建物业，前期物业服务收费标准应在指导标准范围内确定。收费标准由开发建设单位与其所聘的物业服务企业根据物业本身的硬件设施配置、物业服务水平等按质价相符的原则，确定各项目的收费等级加总形成该物业的收费标准，并与物业买受人在购房合同中约定。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起15个工作日内，将物业服务收费标准提交物业所在地的区物价分局备案。如果收费标准需突破《指导标准》规定的最高收费标准的，物业建设单位应在确定物业服务企业前3个月，向市物价局提出核定价格的申请。未经核定的不得超出《指导标准》的最高收费标准。开发建设单位通过招标或协议与物业服务企业确定收费标准后，收费标准应与物业买受人在购房合同中约定。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起15个工作日内，将物业服务收费标准提交物业所在地的区物价分局备案。

　　此外需要注意的是，备案的情况不仅包括前期物业服务，也包括成立了业主委员会的小区，业主与物业服务企业签订物业服务合同后应向物业所在地的物价分局备案。

　　超《标准》须业主大会同意

　　3.成立了业主委员会的小区，物业服务收费标准超出指导标准的，是否要向价格主管部门申报？

　　答：新政策规定，成立业主委员会的住宅区物业服务收费实行市场调节价。超出指导标准只须经业主大会同意，不需要向价格主管部门申报。

　　新办法前已约定者收费照旧

　　4.新政策实施后，对实施前已确定收费标准的，如何规定？

　　答：新政策实施前，物业建设单位已与业主在购房合同中约定前期物业服务收费标准的，物业服务收费标准按合同执行。新政策实施时尚未成立业主委员会且未签订前期物业服务合同约定收费标准、但经价格主管部门核定收费标准的，在业主与物业服务企业重新约定收费标准前，可继续执行原收费标准。业主大会成立后，业主大会与物业管理企业可参照本指导标准调整收费标准。

　　对于因物业本身的法律地位或业主的法律身份或业主长期无法联系等问题，无法按规定成立业主大会和选举产生业主委员会的物业，如老住宅区、原农村物业等，需确定、调整物业服务收费标准的，可由区主管部门会同街道办事处，在征求该住宅区业主和使用人意见并取得过半数书面意见后，指定物业所在地社区工作站或居民委员会与物业管理企业参考指导标准协商确定。

　　物业不能单方面调整收费

　　5.新的指导标准发布后，物业服务企业可以直接依据新的指导标准调整收费标准吗？

　　答：按照物业管理法规规定，物业服务企业调整收费标准必须经业主大会同意。物业服务企业不能单方面调整收费标准。